آیا حباب مسکن میترکد؟
آیا حباب مسکن میترکد؟ تحلیل ویژهی دیارملکان از بازار ملک
آیا حباب مسکن میترکد؟ این سؤالی است که ذهن بسیاری از خریداران، فروشندگان و حتی مستأجران را در ماههای اخیر به خود مشغول کرده. در گزارش ویژه امروز دیارملکان قصد داریم با نگاهی دقیق به دادهها و روند بازار، پاسخی شفاف به این پرسش بدهیم: آیا حباب مسکن در حال ترکیدن است یا هنوز قرار است بزرگتر شود؟
اگر شما هم جزو کسانی هستید که هر روز قیمتها را چک میکنید و با هر نوسان کوچک، دلتان لرزان میشود که «نکند دیر شود»، این مقاله برای شما نوشته شده. قرار است با هم بررسی کنیم که چه عواملی باعث باد کردن این حباب شده، چرا بعضیها هنوز هم به رشد ادامه میدهند و در نهایت، چه زمانی میتوان انتظار داشت که قیمتها به تعادل برسند.
قبل از هر چیز باید بدانیم که منظور از حباب مسکن چیست. ساده بگوییم، وقتی قیمت ملک آنقدر بالا میرود که هیچ سنخیتی با توان واقعی خریداران و اجارهبهای منطقه ندارد، میگوییم حباب تشکیل شده. حالا بیایید ببینیم چه چیزهایی این بادکنک را بزرگتر کردهاند.
اولین عامل، تورمی است که کل اقتصاد ایران را گرفتار کرده. وقتی نرخ تورم سالانه بالای ۴۰٪ میماند، طبیعی است که هر کالایی، از خودرو گرفته تا مسکن، بالا میرود. اما مشکل اینجاست که در بخش مسکن، این افزایش بیش از نرخ تورم عمومی بوده. چرا؟ چون مردم انتظار دارند فردا گرانتر شود، پس امروز میخرند تا جلوی ضرر را بگیرند. همین تقاضای هیجانی، حباب را بزرگتر میکند.
در تهران و کلانشهرها، زمینهای آمادهسازیشده روزبهروز کمیابتر میشود. شهرداریها تراکم فروشی میکنند، زمینهای اطراف شهر را بدون زیرساخت عرضه میکنند و در نتیجه، هزینه ساخت بالا میرود. وقتی عرضه کند میشود، حتی تقاضای معمولی هم میتواند قیمتها را جهش دهد. در گزارشهای پیشین دیارملکان بارها هشدار دادهایم که اگر سیاستگذاران فکری به حال افزایش ساختوساز نکنند، همین حباب مسکن میتواند نسلی از خانوارها را از صاحبخانه شدن محروم کند.
در سالهای اخیر، بانکها سود سپرده را پایین آوردند، بورس ریزش کرد و طلا هم که محدودیتهای خرید پیدا کرد. پولهای سرگردان کجا رفتند؟ مستقیم رفتند به سمت ملک. خیلیها حتی واحد مسکونی خالی میخرند تا ارزش پولشان حفظ شود. همین موضوع باعث شده تا تعداد خانههای خالی در کشور به مرز ۲.۵ میلیون برسد. در حالی که یک خانواده جوان برای تأمین ودیعه اجاره هم کلافه است، یک سرمایهگذار ۱۰ واحد را نگه داشته تا فردا گرانتر بفروشد.
حالا که علتها را دانستیم، بیایید ببینیم وضعیت فعلی بازار چه میگوید. آیا قیمتها شروع به افت کرده یا هنوز روند صعودی دارد؟ برای پاسخ دقیقتر، باید شهرها را جدا بررسی کنیم.
در تهران، تعداد معاملات نسبت به اوج خود در تابستان ۱۴۰۲، حدود ۴۰٪ کاهش یافته. بهزبان ساده، مردم دیگر آنقدرها هم نمیخرند. اما قیمتها هنوز مقاومت میکنند. چرا؟ چون فروشندهها تصور میکنند اگر صبر کنند، باز هم گرانتر میشود. در نتیجه، ما با رکود تورمی روبهرو هستیم: معاملات کم شده، ولی قیمتها هنوز نریخته. این دقیقاً همان نشانهای است که میگوید حباب مسکن هنوز نترکیده، فقط کمی تخت شده.
در شهرهایی مثل اصفهان، شیراز و تبریز، قیمتها هنوز روند صعودی دارند، هرچند سرعتش کند شده. دلیلش هم ورود سرمایههایی است که از تهران بیرون زده و بهدنبال بازارهای ارزانتر میگردد. همین موضوع باعث شده تا حتی در برخی محلههای میانیِ اصفهان، قیمت هر متر آپارتمان نوساز به ۸۰ میلیون تومان هم نزدیک شود. اگر این روند ادامه یابد، احتمال دارد که حباب مسکن در این شهرها هم بزرگتر شود.
در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، هنوز خبری از جهشهای تهران و اصفهان نیست. اما همین که تقاضای سرمایهای وارد شود، ممکن است قیمتها در یکسال ۵۰ تا ۷۰٪ بالا بروند. تجربه سالهای ۹۷ تا ۹۹ همین را نشان داد. پس اگر فکر میکنید حباب فقط برای پایتخت است، باید بگوییم که احتمالاً در اشتباهید.
حالا بیایید ببینیم که چه گروههایی در حال دمیدن به این بادکنک هستند. شاید فکر کنید فقط دلالها مقصرند، اما واقعیت پیچیدهتر است.
خانوادهای که ۲ میلیارد تومان پسانداز دارد، میبیند که اگر پولش را در بانک بگذارد، سال بعد با تورم ۴۵٪ عملاً ۹۰۰ میلیون تومان از ارزش واقعیاش را از دست میدهد. چارهاش چیست؟ میرود یک مغازه یا یک آپارتمان کوچک میخرد. حالا همین تصمیم را صدها هزار نفر میگیرند. نتیجهاش این میشود که تقاضا بهطور مصنوعی بالا میرود و حباب مسکن باد میکند.
در برخی مناطق تهران، زمیندارها عمداً زمین را نگه میدارند تا بعد از گرانتر شدن، بفروشند. همین کمبود عرضه، قیمت را بالا میبرد. سازندگان هم که میبینند فروشندهها عجله ندارند، دست به کار میشوند و پروژههایی میسازند که فقط طبقه مرفه میتواند بخرد. در نتیجه، واحدهای لوکس در بازار زیاد میشود، اما خانه متوسط و کوچک کمیاب میشود.
برخی شرکتها با استفاده از وامهای کلان بانکی، چندین پروژه را همزمان میخرند و بعد با بالا بردن قیمت، سود کل میکنند. این کار در شرایطی که نرخ بهره واقعی منفی است، برایشان بسیار سودآمد میشود. در حالی که خریدار واقعی باید وام ۱۸٪ بگیرد و قسطهای سنگین بدهد، این گروه با پول ارزان بانکی، حباب را بزرگتر میکنند.
حالا به سوال اصلی میرسیم: کی این بادکنک میترکد؟ تجربه جهانی میگوید حبابها وقتی میترکند که یکی از این سه اتفاق بیفتد: ناگهان نرخ بهره بالا برود، رکود عمیق بیاید یا اعتماد عمومی از بین برود. در ایران، احتمال میدهیم که ترکیدن حباب مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۳ یا اوایل ۱۴۰۴ رخ دهد. چرا؟
بانک مرکزی مجبور شده است که نرخ سود بینبانکی را بالا ببرد تا تورم را مهار کند. همین موضوع باعث شده تا وامهای جدید مسکن کمیاب شود. وقتی تسهیلات گران شود، خریدار واممحور کنار میرود و تقاضا کم میشود. در همین حال، بانکها هم اقساط معوقه را جدیتر پیگیری میکنند. نتیجهاش میشود افزایش عرضه و کاهش تقاضا؛ یعنی همان چیزی که میتواند حباب را سوراخ کند.
درآمد خانوارها در سه سال گذشته، حتی با احتساب افزایش حقوقها، در برابر رشد ۴۰۰ تا ۵۰۰٪ قیمت مسکن، عملاً نصف شده. همین موضوع باعث شده تا بسیاری از خریداران بالقوه، کاملاً از بازار خارج شوند. وقتی تعداد مستأجرها بالا میرود و تعداد خریدارها پایین، فروشندهای که نیاز به نقدینگی دارد، مجبور میشود تخفیف بدهد. همین تخفیفهای پیاپی، میتواند اعتماد به رشد بیپایان قیمت را از بین ببرد.
برخی سرمایهگذاران کلان که در سالهای ۹۹ تا ۱۴۰۲ وارد بازار شده بودند، حالا نشانههایی میبینند که زمان خروج است. آنها معمولاً زودتر از خریدار مصرفی تصمیم میگیرند و وقتی شروع به فروختن کنند، عرضه ناگهان بالا میرود. در این شرایط، قیمتها ممکن است در یک بازه سه تا ششماهه، ۲۰ تا ۳۰٪ افت کند. همین افت اولیه، سایر فروشندهها را هم نگران میکند و زنجیرهای از کاهش قیمت شکل میگیرد.
حالا که میدانیم احتمال ترکیدن حباب بالاست، چه اقداماتی میتوان انجام داد تا کمترین آسیب را ببینیم؟
اگر برای سکونت میخواهید بخرید، بهتر است سراغ ملکهایی بروید که قیمتشان نسبت به اوج محله، ۱۵ تا ۲۰٪ اصلاح شده. در این شرایط، حتی اذا قیمتها ۱۰٪ دیگر هم پایین بیاید، شما زیان چندانی نمیبینید. اما اگر سرمایهگذار هستید، بهتر است فعلاً دست نگه دارید. در تحلیل بازار ملک در دیارملکان بارها تأکید کردهایم که خرید در اوج قیمت، حداقل سه تا چهار سال شما را در زیان نگه میدارد.
اگر ملک اضافه دارید و نگهداشتهاید تا «بیشتر شود»، باید بدانید که ممکن است همین نقطه اوج باشد. در دورههای قبلی، کسانی که در اوج قیمت فروختند، توانستند بعداً با ۳۰٪ کمتر همان ملک را دوباره بخرند یا سرمایهشان را به بخشهای دیگر منتقل کنند. اگر هم نقدینگی لازم ندارید، میتوانید ملک را اجاره دهید و اقساط بانکی را از محل اجارهبها بدهید تا در فروش اجباری وارد نشوید.
در سالهایی که حباب مسکن در حال ترکیدن است، اجارهبها معمولاً رشد کمتری میکند. پس ایدهآل این است که قراردادتان را دو ساله کنید و حتی اگر میتوانید، رهن کامل بدهید. در مقالهای درباره مزایای رهن کامل در دیارملکان توضیح دادهایم که در بلندمدت، رهن کامل میتواند تا ۴۰٪ از هزینه مسکن شما بکاهد.
در این گزارش ویژه از دیارملکان دیدیم که حباب مسکن هنوز نترکیده، اما نشانههای ترکیدنش روزبهروز بیشتر میشود. اگر بخواهیم جمعبندی کنیم، باید بگوییم که احتمال اصلاح قیمتها در نیمه دوم امسال بالاست، ولی این اصلاح در کل کشور یکنواخت نخواهد بود. تهران و کلانشهرها ممکن است بین ۱۵ تا ۲۵٪ پایین بیایند، اما شهرهای کوچکتر ممکن است فقط رشدشان کند شود.
مهمترین پیامی که میخواهیم به شما بدهیم این است که تصمیمگیریتان را به تعویق نیندازید. اگر قصد خرید دارید، حتماً چندماه دیگر هم صبر کنید تا بتوانید در قیمتهای پایینتری وارد شوید. اگر فروشندهاید که ملک خالی دارید، همین حالا قیمتگذاری کنید تا در موج فروشهای بعدی گرفتار نشوید. و اگر مستأجرید، قرارداد بلندمدت ببندید تا از موج بعدی رشد اجارهبها در امان بمانید.
در نهایت، یادتان باشد که بازار مسکن، چرخههای رونق و رکودش را همیشه داشته. امروز ممکن است روز ترکیدن حباب باشد، ولی همین فردا، فرصت خوبی برای خرید عاقلانه خواهد بود. پس تحلیلها را از دست ندهید و برای تصمیمگیریهای بزرگ، حتماً با مشاوران متخصص مشورت کنید. ما در دیارملکان همواره در کنار شماییم تا بهترین تصمیم را در بهترین زمان بگیرید.
