هزینههای مربوط به مالک و مستأجر
هزینههای مربوط به مالک و مستأجر؛ کدام هزینهها بر عهده چه کسی است؟
هزینههای مربوط به مالک و مستأجر چگونه تعیین میشود؟
برای مشخص شدن مسئول پرداخت هزینههای خانه اجارهای باید سه عامل را همزمان بررسی کرد:
قانون
قرارداد اجاره
عرف ساختمان و منطقه
ماده ۴۸۶ قانون مدنی مقرر کرده است که تعمیرات و تمام هزینههایی که برای امکان استفاده از ملک لازم هستند، بر عهده مالک قرار دارند؛ مگر اینکه در قرارداد شرط دیگری نوشته شده باشد یا عرف محل، مسئولیت متفاوتی تعیین کند.
در مقابل، مستأجر باید از ملک به شکل متعارف استفاده کند، از وارد کردن خسارت خودداری کند و اجارهبها را در موعد مقرر بپردازد. در صورت تعدی، تفریط یا استفاده نادرست، مستأجر میتواند مسئول جبران خسارت شود.
بنابراین نمیتوان برای تمام هزینهها یک پاسخ کاملا یکسان ارائه کرد. علت خرابی، زمان وقوع آن، نحوه استفاده و مفاد قرارداد باید بررسی شود.
چه هزینههایی معمولا بر عهده مالک است؟
مالک موظف است ملکی تحویل دهد که برای استفاده موردنظر مناسب باشد. قانون مدنی نیز مالک را موظف کرده است ملک را در وضعیتی تحویل دهد که مستأجر بتواند استفاده مطلوب را از آن داشته باشد.
تعمیرات اساسی ساختمان
تعمیرات اساسی معمولا بر عهده مالک است. این تعمیرات به بخشهایی مربوط میشوند که برای استفاده معمول از ملک ضروریاند یا به ساختار اصلی ساختمان ارتباط دارند.
نمونههای رایج عبارتاند از:
تعمیر اساسی لولهکشی آب و فاضلاب
تعمیر سیمکشی اصلی ساختمان
رفع نم و رطوبت ناشی از سقف، دیوار یا لولههای اصلی
تعمیر ترکهای جدی و مشکلات سازهای
تعمیر موتورخانه و تاسیسات مرکزی
تعویض تجهیزات فرسوده اصلی
تعمیر خرابی اساسی آسانسور
رفع مشکل کنتورها و انشعابات اصلی
تعمیر در ورودی یا پنجرههای فرسوده
تعمیر سیستم گرمایش ثابت ساختمان
اگر این خرابیها به دلیل فرسودگی طبیعی یا نقص ساختمان ایجاد شده باشند، مستأجر معمولا مسئول پرداخت آنها نیست.
هزینه تعویض تجهیزات فرسوده
اگر تجهیزی مانند پکیج، آبگرمکن، کولر ثابت یا شیر اصلی ساختمان بر اثر عمر بالا و فرسودگی خراب شود، هزینه تعمیر اساسی یا تعویض آن اصولا بر عهده مالک است.
برای مثال، اگر پکیج پس از چند سال استفاده معمولی به دلیل فرسودگی برد یا مبدل از کار بیفتد، نمیتوان بدون بررسی علت، هزینه را به مستأجر تحمیل کرد.
اما اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست، دستکاری یا بیتوجهی مستأجر ایجاد شده باشد، مسئولیت میتواند متوجه مستأجر شود.
هزینههای اساسی آسانسور
هزینههایی مانند تعویض موتور، تابلو فرمان، سیمبکسل یا قطعات اصلی آسانسور معمولا در دسته هزینههای سرمایهای ساختمان قرار میگیرند و بر عهده مالکان هستند.
در مقابل، هزینه سرویس ماهانه آسانسور معمولا بخشی از شارژ جاری ساختمان محسوب میشود و مستأجر آن را پرداخت میکند؛ مگر اینکه در قرارداد یا مصوبه ساختمان توافق دیگری وجود داشته باشد.
هزینههای مربوط به مالکیت ملک
هزینههایی که مستقیما به مالکیت مربوط هستند، اصولا بر عهده مالک قرار دارند، از جمله:
مالیات بر درآمد اجاره
مالیاتهای مربوط به مالکیت
عوارض نوسازی
بدهیهای مربوط به پیش از شروع اجاره
هزینههای انتقال سند
هزینه تعمیرات کلی و سرمایهای ساختمان
مستأجر نباید بدهیهای قدیمی ملک را که پیش از تحویل ایجاد شدهاند پرداخت کند، مگر اینکه با توافق روشن، مبلغ آن از اجاره یا ودیعه کسر شود.
چه هزینههایی معمولا بر عهده مستأجر است؟
مستأجر در مدت قرارداد از ملک استفاده میکند و باید هزینههای ناشی از مصرف شخصی و نگهداری روزمره را پرداخت کند.
اجارهبها
مهمترین هزینه مستأجر، پرداخت اجارهبها در موعد تعیینشده است. ماده ۴۹۰ قانون مدنی، پرداخت مالالاجاره در موعد مقرر را از تعهدات مستأجر میداند.
بهتر است اجارهبها از طریق انتقال بانکی پرداخت شود و در توضیحات تراکنش، ماه مربوط نیز نوشته شود.
پرداخت نقدی بدون دریافت رسید میتواند اثبات پرداخت را دشوار کند؛ چون حافظه انسان دقیقا در زمان اختلاف دچار فروپاشی ناگهانی میشود.
قبوض مصرفی
هزینه مصرف آب، برق، گاز، تلفن و اینترنت در مدت سکونت معمولا بر عهده مستأجر است.
مستأجر باید در پایان قرارداد، قبوض مربوط به دوره تصرف خود را تسویه کند. بهتر است هنگام تحویل اولیه و نهایی، عدد کنتورها ثبت و از آنها عکس گرفته شود.
اگر بخشی از قبض مربوط به پیش از شروع قرارداد باشد، مالک باید آن قسمت را پرداخت کند.
شارژ جاری ساختمان
هزینههای جاری ساختمان معمولا توسط استفادهکننده واحد پرداخت میشوند. این هزینهها ممکن است شامل موارد زیر باشند:
نظافت مشاعات
برق راهپله و پارکینگ
حقوق سرایدار
مصرف آب مشترک
سرویس دورهای آسانسور
نگهداری فضای سبز
هزینههای روزمره مدیریت ساختمان
مواد شوینده و لوازم مصرفی مشاعات
اگر واحدی خالی باشد، بعضی هزینهها ممکن است همچنان بر عهده مالک باقی بمانند. نحوه محاسبه شارژ باید براساس مصوبات ساختمان و نوع هزینه مشخص شود.
تعمیرات جزئی و مصرفی
هزینه تعمیرات کوچک ناشی از استفاده روزانه معمولا بر عهده مستأجر است، مانند:
تعویض لامپ
تعویض پوشال کولر
سرویس معمول کولر
تعویض واشر شیر آب
رفع گرفتگی ناشی از استفاده نادرست
تعمیر دستگیره یا قفل داخلی
تعویض باتری ریموت
سرویس دورهای تجهیزات
تعمیر وسایل شخصی مستأجر
البته اگر خرابی جزئی ناشی از فرسودگی تجهیز باشد، مسئولیت میتواند بر عهده مالک قرار گیرد.
هزینه تعمیر پکیج بر عهده مالک است یا مستأجر؟
برای تعیین مسئول پرداخت هزینه پکیج باید علت خرابی مشخص شود.
هزینههایی که معمولا بر عهده مالک است
تعویض قطعات اصلی فرسوده
خرابی مبدل بر اثر عمر دستگاه
خرابی برد بدون دخالت مستأجر
تعویض کامل دستگاه فرسوده
نقصی که پیش از تحویل وجود داشته است
خرابی ناشی از ایراد تاسیسات ساختمان
هزینههایی که ممکن است بر عهده مستأجر باشد
سرویس عادی و دورهای
هواگیری معمول
خرابی ناشی از دستکاری
خسارت بر اثر استفاده نادرست
بیتوجهی به هشدارهای دستگاه
یخزدگی ناشی از خاموش گذاشتن نادرست دستگاه
بهتر است تعمیرکار علت خرابی را در فاکتور یا گزارش خود بنویسد. جمله مبهم «پکیج خراب شده» برای تعیین مسئولیت کافی نیست.
هزینه تعمیر کولر با چه کسی است؟
قاعده تعمیر کولر نیز مشابه پکیج است.
هزینه سرویس دورهای، تعویض پوشال و اقدامات مصرفی معمولا بر عهده مستأجر است. اما تعویض موتور فرسوده، پمپ خراب قدیمی یا تعمیر اساسی کولر ثابت ساختمان معمولا بر عهده مالک قرار میگیرد.
اگر مستأجر بدون هماهنگی، تعمیر گرانقیمتی انجام دهد، ممکن است بعدا در دریافت هزینه از مالک دچار مشکل شود. ماده ۵۰۲ قانون مدنی بیان میکند که اگر مستأجر بدون اجازه مالک در ملک تعمیراتی انجام دهد، اصولا حق مطالبه هزینه آن را ندارد.
بنابراین تعمیرات مهم باید با اطلاع و تایید کتبی مالک انجام شوند.
هزینه گرفتگی لوله و فاضلاب بر عهده کیست؟
مسئول پرداخت هزینه لولهکشی به علت گرفتگی بستگی دارد.
اگر گرفتگی به دلیل ریختن مواد نامناسب، چربی، دستمال یا اشیای خارجی توسط مستأجر ایجاد شده باشد، هزینه بر عهده مستأجر است.
اگر مشکل ناشی از فرسودگی لولهها، شکستگی، نشست ساختمان یا ایراد شبکه اصلی باشد، هزینه باید توسط مالک یا مجموعه ساختمان پرداخت شود.
در ساختمانهای چندواحدی، اگر مشکل مربوط به لوله مشترک باشد، ممکن است هزینه از محل شارژ یا صندوق ساختمان پرداخت شود.
هزینه خرابی شیرآلات بر عهده چه کسی است؟
تعویض واشر، مغزی یا تعمیر جزئی شیر معمولا هزینه مصرفی محسوب میشود.
اما اگر شیرآلات به دلیل عمر بالا پوسیده شده باشند یا نیاز به تعویض کامل داشته باشند، مالک معمولا باید هزینه را پرداخت کند.
ثبت وضعیت شیرآلات هنگام تحویل ملک میتواند مانع اختلاف شود. اگر تجهیزات از ابتدا خراب یا فرسودهاند، باید در صورتجلسه تحویل نوشته شوند.
هزینه نقاشی خانه اجارهای با مالک است یا مستأجر؟
فرسودگی طبیعی رنگ دیوار در اثر گذشت زمان معمولا خسارت مستأجر محسوب نمیشود. مالک نمیتواند هر نوع تغییر رنگ یا کهنگی معمول را به عنوان خسارت از ودیعه کم کند.
اما اگر مستأجر دیوارها را بدون اجازه رنگ متفاوت زده، سوراخهای غیرمتعارف ایجاد کرده، نقاشی یا نوشته روی دیوار کشیده یا خسارت جدی وارد کرده باشد، ممکن است مسئول بازگرداندن ملک به وضعیت مناسب باشد.
بهتر است وضعیت دیوارها در زمان تحویل اولیه با عکس ثبت شود.
هزینه خسارت واردشده به ملک
مستأجر نسبت به خرابیهایی که بدون تقصیر او ایجاد شدهاند مسئول نیست. اما اگر بر اثر تعدی، تفریط یا استفاده نادرست خسارتی به ملک وارد کند، باید آن را جبران کند. ماده ۴۹۳ قانون مدنی نیز میان خسارت بدون تقصیر و خسارت ناشی از رفتار مستأجر تفاوت گذاشته است.
نمونههای خسارت قابل مطالبه عبارتاند از:
شکستن در و پنجره
تخریب کابینت
آسیب عمدی به کفپوش
شکستن تجهیزات تحویلی
خرابی ناشی از نصب غیراصولی وسایل
تغییرات ساختمانی بدون اجازه
خسارت ناشی از بیتوجهی به نشتی یا خرابی
در مقابل، موارد زیر معمولا استهلاک طبیعی محسوب میشوند:
کاهش تازگی رنگ
فرسودگی معمول تجهیزات
کهنه شدن کفپوش بر اثر استفاده عادی
کاهش کیفیت وسایل قدیمی
خرابی ناشی از عمر مفید تجهیزات
آیا مالک میتواند هزینه تعمیرات را از ودیعه کم کند؟
مالک نمیتواند بدون دلیل و مدرک، هر مبلغی را از ودیعه کم کند.
اگر خسارتی ایجاد شده باشد، بهتر است مبلغ آن با فاکتور، گزارش تعمیرکار، تصاویر یا صورتجلسه اثبات شود. اختلاف درباره خسارت نیز در نهایت باید از مسیر قانونی حل شود.
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر، وقتی مالک مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین دریافت کرده است، تخلیه ملک با بازگرداندن آن مبلغ یا سپردن آن به مرجع اجرا ارتباط دارد. اختلاف درباره بدهی یا خسارت نیز باید با طرح ادعا و ارائه مدارک پیگیری شود.
بنابراین نگه داشتن کل ودیعه به بهانه یک خسارت محدود، اقدام منطقی یا قابل دفاعی نیست.
هزینه کمیسیون املاک برای اجاره با چه کسی است؟
هزینه کمیسیون بنگاه معمولا میان مالک و مستأجر تقسیم میشود و هرکدام سهم خود را براساس تعرفه قانونی همان شهر پرداخت میکنند.
مبلغ کمیسیون ممکن است با توجه به تعرفههای محلی و مقررات جاری تغییر کند. بنابراین باید پیش از امضای قرارداد از مشاور املاک خواسته شود مبلغ کمیسیون، مالیات و سایر هزینهها را بهصورت شفاف اعلام کند.
هر پرداختی نیز باید همراه با فاکتور یا رسید معتبر باشد.
هزینه تنظیم قرارداد و کد رهگیری
هزینه ثبت و تنظیم قرارداد ممکن است بخشی از خدمات مشاور املاک یا سامانه ثبت قرارداد باشد.
بهتر است پیش از تنظیم قرارداد مشخص شود:
هزینه ثبت قرارداد چقدر است؟
چه کسی آن را پرداخت میکند؟
آیا مبلغ در کمیسیون محاسبه شده است؟
آیا هزینه جداگانهای برای تمدید دریافت میشود؟
قرارداد در کدام سامانه ثبت میشود؟
آیا کد رهگیری صادر خواهد شد؟
هیچ مبلغی نباید با عنوان مبهم «هزینه قرارداد» بدون فاکتور دریافت شود.
هزینه مالیات اجاره بر عهده چه کسی است؟
مالیات بر درآمد اجاره به درآمد مالک مربوط میشود و اصولا بر عهده مالک است.
مستأجر وظیفهای برای پرداخت مالیات درآمد مالک ندارد، مگر در موارد خاصی که قانون برای اشخاص حقوقی یا قراردادهای ویژه تکلیف متفاوتی تعیین کرده باشد.
هزینههای مربوط به مالیات مالکیت، عوارض نوسازی و بدهیهای ملکی نیز معمولا بر عهده مالک هستند.
هزینه تخلیه و جابهجایی
هزینه اسبابکشی و جابهجایی مستأجر معمولا بر عهده خود اوست.
اما اگر قرارداد به دلیل تخلف مالک، غیرقابل استفاده بودن ملک یا تحویل ندادن شرایط توافقشده فسخ شود، مستأجر ممکن است بتواند براساس شرایط پرونده، خسارتهای خود را مطالبه کند.
مطالبه چنین خسارتی به متن قرارداد، مدارک و رابطه مستقیم میان تخلف و زیان واردشده بستگی دارد.
نقش قرارداد در تعیین هزینههای مالک و مستأجر
قانون مدنی اجازه داده است در برخی موارد، طرفین برخلاف قاعده عمومی توافق کنند. بنابراین قرارداد میتواند مسئولیت بعضی تعمیرات یا هزینهها را مشخص کند.
برای مثال، میتوان در قرارداد نوشت:
سرویس سالانه پکیج بر عهده مستأجر است.
تعمیرات اساسی پکیج بر عهده مالک است.
شارژ جاری توسط مستأجر پرداخت میشود.
هزینه تعمیرات اساسی ساختمان بر عهده مالک است.
بدهیهای پیش از تحویل باید توسط مالک تسویه شوند.
هر تعمیر بیش از مبلغ مشخص نیازمند اجازه مالک است.
خسارتها پس از کارشناسی یا ارائه فاکتور محاسبه میشوند.
هرچه این بندها دقیقتر باشند، احتمال اختلاف کمتر میشود.
نکات مهم هنگام تحویل خانه
برای جلوگیری از اختلاف درباره هزینهها بهتر است هنگام تحویل ملک:
عدد کنتورها ثبت شود.
تصاویر بخشهای مختلف گرفته شود.
وسایل و تجهیزات فهرست شوند.
خرابیهای موجود در صورتجلسه نوشته شوند.
تعداد کلیدها ثبت شود.
وضعیت پکیج، کولر و شیرآلات آزمایش شود.
قبوض قبلی تسویه شوند.
وضعیت شارژ ساختمان مشخص شود.
صورتجلسه به امضای هر دو طرف برسد.
یک صورتجلسه یکصفحهای میتواند از ماهها اختلاف و پیامهای پر از علامت تعجب جلوگیری کند.
سوالات متداول هزینههای مربوط به مالک و مستأجر
هزینه تعمیرات اساسی خانه اجارهای با چه کسی است؟
تعمیرات ضروری برای قابل استفاده بودن ملک، اصولا بر عهده مالک است؛ مگر اینکه در قرارداد یا عرف، ترتیب دیگری تعیین شده باشد.
هزینه سرویس پکیج با مالک است یا مستأجر؟
سرویس دورهای معمولا بر عهده مستأجر است، اما تعمیر اساسی یا تعویض قطعات فرسوده معمولا بر عهده مالک قرار دارد.
هزینه شارژ ساختمان را چه کسی پرداخت میکند؟
شارژ جاری و مصرفی معمولا بر عهده مستأجر است. هزینههای اساسی و سرمایهای ساختمان معمولا توسط مالک پرداخت میشوند.
هزینه تعمیر آسانسور با مستأجر است؟
سرویس جاری میتواند از محل شارژ پرداخت شود، اما تعویض قطعات اصلی و تعمیرات اساسی معمولا بر عهده مالکان است.
هزینه نقاشی پس از تخلیه با چه کسی است؟
اگر دیوارها فقط دچار فرسودگی طبیعی شده باشند، هزینه معمولا بر عهده مالک است. اگر مستأجر خسارت غیرمتعارف وارد کرده باشد، ممکن است مسئول هزینه باشد.
آیا مالک میتواند هزینهها را از ودیعه کم کند؟
فقط هزینهها و خسارتهای قابل اثبات را میتوان مطالبه کرد. مالک نباید بدون مدرک، مبالغ دلخواه را از ودیعه کسر کند.
هزینه قبضهای قبلی ملک با مستأجر جدید است؟
خیر. مستأجر مسئول مصرف دوره سکونت خود است و بدهیهای پیش از تحویل باید توسط مالک یا مستأجر قبلی تسویه شوند.
هزینه رفع نم ساختمان با چه کسی است؟
اگر نم ناشی از لولههای اصلی، سقف یا ایراد ساختمان باشد، هزینه بر عهده مالک است. اگر بر اثر استفاده نادرست مستأجر ایجاد شده باشد، مسئولیت میتواند متفاوت باشد.
جمعبندی هزینههای مربوط به مالک و مستأجر
در تعیین هزینههای مربوط به مالک و مستأجر باید میان هزینههای اساسی، هزینههای مصرفی و خسارت ناشی از استفاده نادرست تفاوت گذاشت.
مالک معمولا مسئول تعمیرات اساسی، رفع فرسودگی تجهیزات، هزینههای مرتبط با مالکیت و آماده نگه داشتن ملک برای استفاده است. مستأجر نیز باید اجارهبها، قبوض مصرفی، شارژ جاری، تعمیرات جزئی و خسارت ناشی از تقصیر خود را پرداخت کند.
با این حال، نوع خرابی و مفاد قرارداد اهمیت زیادی دارند. صرف اینکه وسیلهای در زمان سکونت مستأجر خراب شده است، ثابت نمیکند که هزینه آن حتما بر عهده مستأجر است.
بهترین راه جلوگیری از اختلاف، تنظیم قرارداد روشن، صورتجلسه تحویل، ثبت تصاویر، دریافت فاکتور تعمیرات و هماهنگی کتبی پیش از انجام هزینههای مهم است.
سایت دیار ملکان با انتشار مطالب آموزشی در حوزه خرید، فروش و اجاره ملک تلاش میکند مالکان و مستأجران را با حقوق و مسئولیتهای خود آشنا کند. این مقاله برای آگاهی عمومی تهیه شده است و در اختلافات جدی، بررسی قرارداد و مدارک توسط وکیل یا کارشناس حقوقی ضرورت دارد.