تحلیل قیمت زمینهای کلنگی: آیا زمان ایدهآل برای ساخت فرا رسیده است؟
قیمت زمینهای کلنگی در سال جاری با نوسانات زیادی همراه بوده و همین موضوع باعث شده بسیاری از مالکان و سرمایهگذاران در تصمیمگیری مردد بمانند. اگر شما هم جزو کسانی هستید که مدتهاست یک قطعه زمین کلنگی در یکی از محلههای شهر دارید و نمیدانید الان زمان مناسبی برای ساخت است یا نه، این مقاله از مجله خبری دیار ملکان دقیقاً برای شما نوشته شده. قرار است در ادامه با هم بررسی کنیم که چه عواملی بر قیمت زمینهای کلنگی تأثیر میگذارند، چطور میشود ارزش واقعی یک زمین را محاسبه کرد و در نهایت اینکه آیا الان زمان مناسبی برای گرفتن پروانه ساختمانی و شروع ساختوساز است یا بهتر است کمی دیگر صبر کرد.
قیمت زمینهای کلنگی مثل یک پازل پیچیده است که قطعات مختلفی دارد و همین قطعات هستند که قیمت نهایی را تعیین میکنند. مهمترین قطعه این پازل، موقعیت جغرافیایی است. فرض کنید دو قطعه زمین ۲۰۰ متری در یک شهر دارید؛ یکی در خیابان اصلی و پررفتوآمد شهر که دسترسی به مترو، مراکز خرید و مدارس عالی دارد، دیگری در انتهای یک کوچه بنبست که حتی ماشین هم به سختی میتواند داخل آن برود. طبیعی است که قیمت این دو قطعه با هم زمین تا آسمان فرق دارد. اما موقعیت فقط به خیابان اصلی یا فرعی بودن محدود نمیشود؛ عرض خیابان، جهت ملک نسبت به خیابان، وجود یا عدم وجود پارکینگ عمومی در نزدیکی و حتی فاصله تا ایستگاه اتوبوس یا مترو همگی در قیمت زمینهای کلنگی تأثیرگذارند.
علاوه بر موقعیت، تراکم ساختمانی یکی از مهمترین فاکتورهایی است که قیمت زمینهای کلنگی را مشخص میکند. تراکم یعنی چه مقدار ساختمان میتوانید روی آن زمین بسازید. مثلاً اگر زمینی ۲۰۰ متری داشته باشید که طبق ضوابط شهرداری اجازه دارید روی آن ۴ طبقه ۸۰ متری بسازید، یعنی کل متراژ قابل ساخت شما ۳۲۰ متر است. حالا اگر همین زمین در محلهای دیگر باشد که اجازه ساخت ۶ طبقه ۱۰۰ متری را بدهد، یعنی ۶۰۰ متر میتوانید بسازید. مسلماً زمین دوم ارزش بیشتری دارد چون پتانسیل ساخت بالاتری دارد. ضمن اینکه کاربری زمین هم خیلی مهم است؛ زمینهایی که کاربری مسکونی دارند معمولاً گرانتر از زمینهای کشاورزی یا باغ هستند، مگر اینکه باغ در محلهای لوکس واقع شده باشد و پتانسیل تغییر کاربری داشته باشد.
برای اینکه بفهمید قیمت زمینهای کلنگی که مدنظر شماست واقعی است یا نه، باید یک سری محاسبات ساده انجام دهید. اولین کاری که باید بکنید این است که بروید در محلهای که زمین قرار دارد و قیمت متراژ قابل ساخت را بررسی کنید. مثلاً اگر در محلهای متری ساختمان نوساز ۱۵ میلیون تومان فروخته میشود و شما میتوانید ۳۰۰ متر بسازید، یعنی ارزش تقریبی ساخت شما ۴٫۵ میلیارد تومان خواهد بود. حالا از این مقدار، هزینه ساخت را کم کنید. اگر متری ۴ میلیون تومان هزینه ساخت تمام شود، یعنی ۱٫۲ میلیارد تومان هزینه ساخت دارید. پس ارزش خالص ساخت برای شما ۳٫۳ میلیارد میشود. حالا اگر قیمت زمین کلنگی بیشتر از ۲ میلیارد باشد، احتمالاً معامله صرفه اقتصادی ندارد چون سود زیادی عایدتان نمیشود. این روش محاسبهای ساده است اما به شما کمک میکند تصمیمگیری بهتری داشته باشید.
قیمت زمینهای کلنگی در ماههای اخیر روند خاصی را طی کرده؛ در برخی مناطق بهواسطه رکود ساختوساز قیمتها تا ۲۰٪ کاهش داشته و در برخی محلههای پرتقاضا همچنان رشد جزئی داشته. حالا سوال اینجاست که آیا الان زمان مناسبی برای خرید است یا باید منتظر ماند؟ پاسخ این سؤال به هدف شما از خرید بستگی دارد. اگر قصدتان سرمایهگذاری بلندمدت است و میخواهید زمین را نگه دارید تا چند سال بعد بفروشید، الان میتواند زمان خوبی باشد چون قیمتها نسبت به اوج خودشان پایینترند و میتوانید با چانهزنی مناسب، معامله خوبی انجام دهید. اما اگر قصد دارید بلافاصله بعد از خرید، ساختوساز را شروع کنید، باید کمی احتیاط کنید.
بازار مسکن در حال حاضر در یک نقطه تعادل نسبی قرار دارد؛ یعنی نه رشد شدیدی داریم مثل سالهای ۹۷ و ۹۸ و نه سقوط قیمتها. همین موضوع باعث شده قیمت زمینهای کلنگی هم نوسانات شدید نداشته باشد. اما یک نکته مهم وجود دارد: پیشفروش آپارتمانها در بسیاری از مناطق کند شده و این یعنی تقاضا برای خرید واحدهای نوساز کمتر شده. وقتی تقاضا کم باشد، سازندهها هم کمتر پیشقدم میشوند برای خرید زمین کلنگی. این موضوع میتواند فرصت خوبی برای خریداران فرصتطلب باشد چون فروشندهها حاضرند تخفیفهای بهتری بدهند. مخصوصاً اگر زمین کلنگی شما در محلهای باشد که پتانسیل تبدیل شدن به یک پروژه بزرگ آپارتمانی را دارد، الان میتوانید مذاکره کنید و قیمت بهتری بگیرید.
یکی از مهمترین پارامترهایی که باید در تصمیمگیری درباره قیمت زمینهای کلنگی در نظر بگیرید، نرخ سود بانکی است. الان که سود بانکی حدود ۲۳٪ است، اگر شما پولتان را در بانک بگذارید، سالانه ۲۳٪ سود میگیرید بدون هیچ ریسکی. پس هر سرمایهگذاری باید حداقل سودی بالاتر از این عدد داشته باشد تا ارزش ریسک کردن داشته باشد. حالا بیایید یک مثال بزنیم: فرض کنید یک قطعه زمین کلنگی ۱۵۰ متری به قیمت ۳ میلیارد تومان پیدا کردهاید. اگر این زمین را بخرید و نگه دارید، برای اینکه سرمایهگذاریتان از بانک بهتر باشد، باید سال بعد حداقل ۳٫۷ میلیارد بفروشید. آیا چنین چیزی ممکن است؟ پاسخ به محله و پتانسیل آن زمین بستگی دارد. اگر در محلهای رو به رشد باشد که قرار است مترو یا مرکز خرید بزرگی افتتاح شود، احتمالش هست. اما اگر در محلهای بسته و بدون پتانسیل رشد باشد، احتمالاً نه.
قیمت زمینهای کلنگی فقط قیمت خود زمین نیست؛ باید هزینههای جانبی را هم در نظر بگیرید که گاهی تا ۲۰٪ قیمت تمامشده را بالا میبرند. اولین هزینهای که باید در نظر بگیرید، مالیات نقلوانتقال است که معمولاً ۵٪ ارزش معاملاتی ملک است. بعد از آن باید هزینههای مربوط به گرفتن پروانه ساختمانی را در نظر بگیرید که شامل عوارض شهرداری، نظام مهندسی، تأمین اجتماعی و… میشود. این هزینهها بسته به شهر و محله متفاوت است اما بهطور متوسط برای یک ساختمان ۴ طبقه حدود ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان میشود.
قبل از اینکه قیمت زمینهای کلنگی را نهایی کنید، حتماً باید سند مالکیت را بهدقت بررسی کنید. اولین کاری که باید بکنید این است که بروید دفترخانه و استعلام رسمی بگیرید تا مطمئن شوید سند در رهن بانک نیست یا به آن توقیع یا ممنوعیت معامله نخورده. خیلیها هستند که بدون اینکه استعلام بگیرند، زمین را میخرند و بعداً متوجه میشوند که مالک قبلی وام گرفته و بانک روی سند رهن گذاشته. در این مواقع شما باید یا بدهی را بپردازید یا درگیر دعاوی حقوقی شوید که ممکن است سالها طول بکشد. پس حتماً قبل از هر کاری، استعلام بگیرید و مطمئن شوید سند پاک است.
بعد از خرید زمین کلنگی، نوبت به گرفتن پروانه ساختمانی میرسد که خودش یک فرآیند زمانبر و پرهزینه است. مدت زمان گرفتن پروانه بسته به شهر و محله متفاوت است اما معمولاً بین ۲ تا ۶ ماه طول میکشد. در این مدت باید نقشههای سازهای و معماری توسط مهندسین طراحی شود، تأییدیههای لازم از نظام مهندسی گرفته شود و در نهایت پرونده به شهرداری برود. هزینههایی هم که باید بپردازید شامل عوارض شهرداری (که معمولاً بر اساس متراژ و تعداد طبقات محاسبه میشود)، حقالزحمه مهندسین، هزینههای آزمایشگاهی و… است. پس وقتی قیمت زمینهای کلنگی را بررسی میکنید، این هزینهها را هم در نظر بگیرید تا در انتها با یک شوک مالی روبهرو نشوید.
حالا که با قیمت زمینهای کلنگی آشنا شدیم، وقت آن رسیده که ببینیم اصلاً ساختوساز روی این زمینها بهصرفه است یا نه. برای این کار باید یک فهرست هزینه-درآمد دقیق تهیه کنید. در ستون هزینهها باید قیمت خرید زمین، هزینه گرفتن پروانه، هزینه ساخت، هزینههای جانبی مثل طراحی و نظارت و همچنین هزینههای فروش (مثل کمیسیون بنگاه) را بنویسید. در ستون درآمد هم باید ببینید که اگر آپارتمانها را بسازید و بفروشید، چقدر پول عایدتان میشود. یک نکته مهم اینجاست که قیمت فروش را نه بر اساس آرزوهایتان، بلکه بر اساس قیمتهای واقعی محله تعیین کنید.
برای محاسبه هزینه ساخت، باید بدانید که در سال ۱۴۰۳، متوسط هزینه ساخت یک آپارتمان معمولی با مصالح متوسط حدود ۴ تا ۵ میلیون تومان در هر متر است. این عدد شامل مصالح، دستمزد کارگر و مهندس ناظر میشود اما شامل طراحی داخلی و کابینت و کمد دیواری نیست. پس اگر قرار است ۳۰۰ متر بسازید، فقط هزینه ساختتان حدود ۱٫۵ میلیارد تومان میشود. حالا اگر قیمت زمینهای کلنگی را ۲ میلیارد در نظر بگیرید، هزینه پروانه و طراحی و… را هم حدود ۲۰۰ میلیون تخمین بزنید، کل هزینهتان میشود ۳٫۷ میلیارد. اگر قرار باشد ۳۰۰ متر آپارتمان بسازید، قیمت تمامشده هر متر حدود ۱۲ میلیون میشود. حالا باید ببینید در همان محله، آپارتمان نوساز چند معامله میشود. اگر قیمت فروش ۱۵ میلیون باشد، شما به ازای هر متر ۳ میلیون سود میکنید که مجموعاً میشود ۹۰۰ میلیون.
برای اینکه سودتان از قیمت زمینهای کلنگی و ساختوساز بیشتر شود، چند تکنیک ساده وجود دارد. اول اینکه سعی کنید طراحی متراژها را طوری انجام دهید که بیشترین تقاضا را داشته باشد. مثلاً در بسیاری از محلهها، واحدهای ۷۰ تا ۹۰ متری دو خوابه سریعتر از بقیه فروش میروند. دوم اینکه اگر میتوانید، پارکینگ اختصاصی برای هر واحد در نظر بگیرید چون در شهرهای بزرگ، پارکینگ یک امتیاز بزرگ محسوب میشود و میتوانید قیمت بالاتری بدهید. سوم اینکه در انتخاب مصالح عاقلانه عمل کنید؛ لازم نیست همهجا گرانترین مصالح را بکار ببرید، کافی است در بخشهایی که چشمانداز دارند مثل نمای ساختمان و لابی، کیفیت بالاتری بدهید و در بخشهایی که دید ندارند مثل پارکینگ یا انباری، هزینه را پایین نگه دارید.
قیمت زمینهای کلنگی مثل یک موج دریا بالا و پایین میرود و کسی که زمان درست را تشخیص بدهد، میتواند سود خوبی ببرد. اما چطور میشود زمان درست را تشخیص داد؟ یکی از بهترین شاخصها، حجم معاملات است. وقتی حجم معاملات بالاست، یعنی بازار رونق دارد و احتمالاً قیمتها در حال افزایشاند. وقتی حجم معاملات پایین میآید، یعنی یا قیمتها آنقدر بالا رفته که خریدار ندارند یا اینکه انتظارات تورمی کاهش پیدا کرده. پس اگر دیدید که در محلهای که زمین کلنگی دارید، معاملات کم شده، شاید وقتش باشد که فروش را در نظر بگیرید، مخصوصاً اگر احساس میکنید قیمتها به سقف خودشان نزدیک شدهاند.
یکی از مهمترین نشانههایی که میگوید قیمت زمینهای کلنگی قرار است بالا برود، افزایش تقاضای پیشفروش است. وقتی سازندهها احساس کنند که بازار مسکن دارد گرم میشود، شروع میکنند به خرید زمین کلنگی و گرفتن پروانه. اگر در محلهتان دیدید که چند پروژه جدید کلید خورده، یعنی احتمالاً قیمت زمین هم بالا خواهد رفت. نشانه دیگر، کاهش زمان ماندگاری آگهیها است. اگر قبلاً یک قطعه زمین کلنگی ۲ ماه در سایتها میماند و حالا ظرف یک هفته به فروش میرسد، یعنی تقاضا دارد بالا میرود. نشانه سوم، افزایه شدن قیمتهای پیشنهادی است؛ اگر فروشندهها یکباره شروع کردند به بالا بردن قیمتهایشان و خریدارها همچنان وجود دارند، یعنی بازار وارد فاز صعودی شده.
برای خرید در زمان مناسب، باید حواستان به اخبار کلان اقتصادی باشد. وقتی دولت اعلام میکند که قرار است تسهیلات ساختوساز افزایش پیدا کند یا اینکه قرار است مترو یا ایستگاه مترو در محلهای افتتاح شود، یعنی فرصت خرید دارد نزدیک میشود. در این مواقع، معمولاً قیمت زمینهای کلنگی هنوز واکنش نشان ندادهاند و میتوانید قبل از بالا رفتن قیمتها وارد شوید. نکته دیگر اینکه اواخر زمستان معمولاً زمان خوبی برای خرید است چون بازار کند است و فروشندهها حاضرند تخفیف بدهند. در مقابل، اواسط بهار که بازار داغ میشود، معمولاً زمان مناسبی برای فروش است نه خرید.
قیمت زمینهای کلنگی در شرایط فعلی، فرصتهای خوبی را هم برای خریدار و هم برای فروشنده ایجاد کرده. اگر خریدار هستید و قصد ساخت دارید، الان میتوانید با کمی جستوجو، زمینهایی را پیدا کنید که نسبت به اوج قیمتیشان ۱۰ تا ۱۵٪ ارزانتر شدهاند. مخصوصاً اگر نقدینگی دارید، میتوانید چانهزنی قویای انجام دهید و تخفیف خوبی بگیرید. اما اگر قصدتان فقط سرمایهگذاری بلندمدت است، باید محله را خوب بررسی کنید که پتانسیل رشد داشته باشد. از طرفی اگر زمین کلنگی دارید و احساس میکنید به سقف قیمتی رسیده، الان میتواند زمان مناسبی برای فروش باشد چون هنوز بازار در رکود عمیق نیست و خریدار وجود دارد.
یادتان باشد که قیمت زمینهای کلنگی فقط یک عدد نیست؛ ترکیبی از پتانسیل ساخت، موقعیت جغرافیایی، شرایط بازار و سیاستهای کلان اقتصادی است. پس قبل از هر تصمیمی، حتماً تمام این فاکتورها را در نظر بگیرید و اگر لازم شد با یک مشاور املاک مجرب مشورت کنید.
در نهایت، فرقی نمیکند بخواهید بخرید یا بفروشید، مهم این است که با اطلاعات کامل وارد شوید. بازار زمین کلنگی مثل یک اقیانوس آرام به نظر میرسد اما امواج زیرسطحی زیادی دارد که اگر نتوانید آنها را بخوانید، ممکن است ضرر کنید. پس وقت بگذارید، تحلیل کنید، محاسبه کنید و بعد تصمیم بگیرید. اگر هم سوالی درباره قیمت زمینهای کلنگی منطقه خودتان دارید یا میخواهید ارزشگذاری دقیقتری داشته باشید، میتوانید از کارشناسان مجله خبری دیار ملکان کمک بگیرید. ما در کنار شماییم تا بهترین تصمیم را بگیرید و سرمایهتان را درست مدیریت کنید.
