وام مسکن ۱۴۰۵: چگونه سقف وام را افزایش دهیم و شرایط بازپرداخت را کاهش دهیم؟
وام مسکن ۱۴۰۵ فرصت طلاییای است که دولت برای خانهدار شدن مردم در نظر گرفته، اما خیلیها هنوز با جزئیاتش آشنا نیستند. تصور کنید بعد از سالها اجارهنشینی، بالاخره میتوانید خانهی خودتان را بخرید؛ خانهای که دیگر نیازی ندارید هر ماه نگران افزایش اجارهبها باشید یا مالک را راضی کنید که قرارداد را تمدید کند. این دقیقاً همان چیزی است که وام مسکن ۱۴۰۵ میتواند برایتان رقم بزند. در این مقاله در مجله دیارملکان قرار است با هم بررسی کنیم که چطور میتوانید سقف این وام را بالا ببرید و در عین حال، بازپرداختش را سبکتر کنید تا آرزوی خانهدار شدن، دیگر فقط یک رویا نباشد.
اگر فکر میکنید وام مسکن ۱۴۰۵ مثل سالهای قبل است، سخت در اشتباهید. امسال دولت تصمیم گرفته سقف وامها را تا ۴۰٪ افزایش دهد، یعنی در تهران میتوانید تا ۶۰۰ میلیون تومان وام بگیرید. اما این فقط ماجرا نیست؛ نکتهی جالب اینجاست که بازپرداختش را طولانیتر کردهاند تا قسطها سبکتر شود. مثلاً اگر قبلاً باید ۱۲ ساله وام را برمیگرداندید، حالا میشود ۲۰ ساله برگردانید؛ یعنی قسط ماهیانهتان تقریباً نصف میشود. این تغییرات بزرگ، وام مسکن ۱۴۰۵ را تبدیل به یکی از بهترین فرصتهای خانهدار شدن کرده، به شرطی که بلد باشید ازش استفاده کنید.
شرایط گرفتن وام مسکن ۱۴۰۵ آنقدرها هم سخت نیست، اما باید چند تا شرط مهم را رد کنید. اول اینکه باید حتماً سابقهی بیمهی ۱۲ ماهه داشته باشید؛ یعنی دستکم یک سال بیمهتان قطع نشده باشد. دوم اینکه نباید قبلاً از تسهیلات خرید مسکن استفاده کرده باشید، چون این وام فقط برای اولین خرید است. سوم اینکه سنتان موقع درخواست نباید از ۶۵ سال بیشتر باشد، چون بانک میخواهد مطمئن شود تا پایان بازپرداخت زندهاید. اما نکتهی جالب اینجاست که اگر همسرتان هم شرایط داشته باشد، میتوانید با هم درخواست دهید و سقف وام را دو برابر کنید؛ یعنی به جای ۶۰۰ میلیون، یکمیلیارد و ۲۰۰ میلیون بگیرید که دیگر واقعاً رؤیایی است.
حالا که فهمیدید وام مسکن ۱۴۰۵ چیست، وقتش رسیده یاد بگیرید چطور میتوانید بیشترین مبلغ ممکن را بگیرید. خیلیها فکر میکنند سقف وام عدد ثابتی است و نمیشود کاریاش کرد، اما راههایی هست که میتوانید این سقف را بالا ببرید. مثلاً اگر در شهرهای بزرگ مثل تهران یا اصفهان خانه میخرید، خودبهخود سقف بالاتر است، اما میشود با چند ترفند ساده، باز هم بیشترش کرد.
یکی از بهترین راهها برای رسیدن به حداکثر سقف وام مسکن ۱۴۰۵، استفاده از وام زوجین است. فرض کنید شما و همسرتان هر کدام ۴۰۰ میلیون تومان وام میتوانید بگیرید؛ جداگانه که بشود ۸۰۰ میلیون میشود، اما اگر با هم درخواست دهید، بانک ۲۰٪ اضافه میدهد و میشود ۹۶۰ میلیون.
این یعنی بدون هیچ زحمتی ۱۶۰ میلیون تومان بیشتر میگیرید. کافی است هر دو شرایط لازم را داشته باشید و در یک روز برای دریافت وام اقدام کنید. خیلیها نمیدانند این امکان وجود دارد و جداگانه اقدام میکنند که واقعاً ضرر بزرگی است، چون دیگر نمیشود برگشت و با هم درخواست داد.
راه دیگر برای افزایش مبلغ وام مسکن ۱۴۰۵، خرید اوراق تسهیلات است. شاید بپرسید اوراق چیست؟ ساده است: بانک به جای اینکه پول نقد بهتان بدهد، اوراقی میدهد که ارزششان مثلاً ۵۰۰ میلیون است، اما شما میتوانید این اوراق را از دیگران بخرید با قیمت کمتر، مثلاً ۴۲۰ میلیون. یعنی ۸۰ میلیون سود کردهاید.
حالا اگر بخواهید سقف وام را بالا ببرید، میتوانید بیشتر اوراق بخرید. مثلاً اگر سقف برای شما ۴۰۰ میلیون است، میتوانید ۶۰۰ میلیون اوراق بخرید و ۲۰۰ میلیون از جیبتان ندهید. فقط حواستان باشد که قیمت اوراق هر روز تغییر میکند و باید زمان مناسب بخرید، مثلاً وقتی بازار داغ نیست.
محل خرید خانه هم در مبلغ وام مسکن ۱۴۰۵ تأثیر دارد. اگر در تهران خانه بخرید، سقف وام تا ۶۰۰ میلیون است، اما در شهرهای کوچکتر مثل زنجان یا اراک، این عدد به ۴۰۰ میلیون میرسد. حالا اگر دنبال کردن وام هستید، maybe بخواهید شهرهای اطراف تهران را در نظر بگیرید.
مثلاً کرج یا اندیشه که هم سقف وام بالاست (۵۰۰ میلیون) و هم قیمت خانه مناسبتر. یا مثلاً اصفهان و شیراز که سقف ۵۵۰ میلیون دارند و زندگی درشان لذتبخشتر از تهران است. اینطوری هم وام بیشتری میگیرید و هم خانهی بهتری نصیبتان میشود، تمام عیار.
گرفتن وام که تمام شد، نوبت بازپرداخت است که اگر بلد نباشید، میتواند کابوس شود. خیلیها فقط به مبلغ وام نگاه میکنند و بعد از چند ماه میفهمند که قسطهایشان سنگین است و نمیتوانند ادامه دهند. اما راههایی هست که میتوانید بازپرداخت وام مسکن ۱۴۰۵ را سبکتر کنید، بدون اینکه مجبور شوید وام کمتری بگیرید.
اولین و مهمترین کاری که میتوانید بکنید، انتخاب بازهی بلندمدت برای بازپرداخت است. وام مسکن ۱۴۰۵ را میتوانید از ۵ تا ۲۰ ساله انتخاب کنید. خیلیها فکر میکنند هرچه زودتر تمامش کنند بهتر است، اما اینطور نیست. فرض کنید ۴۰۰ میلیون وام گرفتهاید؛ اگر ۱۰ ساله برگردانید، قسط ماهیانهتان حدود ۷ میلیون میشود، اما اگر ۲۰ ساله کنید، میشود ۴.۵ میلیون. تفاوت ۲.۵ میلیونی که میتواند زندگیتان را نجات دهد، مخصوصاً اگر تازه خریده باشید و هزینههای دیگری مثل خرید وسایل یا تعمیرات هم دارید.
وام مسکن ۱۴۰۵ این امکان را میدهد که ۶ ماه اول را قسط ندهید، به این میگویند تنفس. این فرصت طلایی است که میتوانید برای جمع کردن خودتان استفاده کنید. تصور کنید تازه خانه خریدهاید و همهی پساندازتان رفته، حالا اگر مجبور باشید از ماه اول ۵ میلیون قسط بدهید، فشار زیادی است. اما با تنفس ۶ ماهه، میتوانید نفس عمیق بکشید، کمی پول جمع کنید، یک کار جانبی پیدا کنید، بعد شروع به پرداخت کنید. خیلیها این فرصت را جدی نمیگیرند و بعد پشیمان میشوند.
راه دیگر برای سبک کردن بازپرداخت وام مسکن ۱۴۰۵، پیشپرداختهای زودهنگام است. یعنی اگر یکمرتبهای پولی به دست آوردید، مثلاً عیدی یا سود سهام یا فروش ماشین، میتوانید مستقیم به بانک بدهید تا از اصل وام کم شود.
اینطوری دو تا فایده دارد: یکی اینکه سود کمتری میدهید، چون سود روی اصل وام حساب میشود، دوم اینکه اگر بخواهید، میتوانید قسط ماهیانه را کاهش دهید یا دورهی بازپرداخت را کوتاهتر کنید. مثلاً اگر ۵۰ میلیون پیشپرداخت بدهید، میتوانید قسط را از ۵ میلیون به ۴.۲ میلیون کاهش دهید، یعنی سالی ۹.۶ میلیون کمتر پرداخت میکنید.
متأسفانه خیلیها چون اطلاعات کافی ندارند، اشتباهاتی میکنند که بعداً مجبورند سالها تلاش کنند تا جبران کنند. وام مسکن ۱۴۰۵ فرصت خوبی است، اما فقط اگر درست ازش استفاده کنید. در این بخش میخواهم چند تا از رایجترین اشتباتها را با هم بررسی کنیم تا شما مرتکب نشوید.
یکی از بزرگترین اشتباهات این است که مردم فکر میکنند باید همزمان با خرید خانه، اوراق تسهیلات را هم بخرند. اما بازار اوراق مثل بورس است، بالا و پایین دارد.
اگر در فصل تابستان که همه دارند خانه میخرند اوراق بخرید، maybe ۱۰٪ گرانتر بخرید. بهترین زمان، اواخر پاییز یا زمستان است که کمتر کسی خانه میخرد و قیمتها پایینتر است. من خودم دیدم کسی که دی ماه اوراق خریده، ۶۰ میلیون تومان کمتر از دوستش که تیرماه خریده پرداخت کرده. این تفاوت، میتواند هزینهی یک ماشین دست دوم باشد.
متأسفانه خیلیها فکر میکنند چون وام مسکن ۱۴۰۵ دولتی است، دیگر نیازی به وکیل یا مشاور حقوقی ندارند. اما اینطور نیست، چون هنوز هم ممکن است در قرارداد بانک یا فروشنده، بندهایی باشد که به ضررتان تمام شود.
مثلاً ممکن است بانک شرط کرده باشد که اگر یک قسط دیر بدهید، کل وام را یکجا میخواهد، یا ممکن است فروشنده شرط کرده باشد که اگر تا ۳ ماهه وامتان نیاید، قرارداد را فسخ میکند و جریمه میخورید. یک مشاور حقوقی با ۲ ساعت وقت میتواند این بندها را پیدا کند و شما را از دردسر بعدی نجات دهد. هزینهاش maybe ۵ میلیون باشد، اما میتواند از ضرر ۵۰ میلیونی جلوگیری کند.
خیلیها فقط به مبلغ وام نگاه میکنند و فراموش میکنند که هزینههای جانبی هم دارد. مثلاً باید حدود ۲٪ مبلغ وام را به عنوان کارمزد بدهید، یعنی برای ۵۰۰ میلیون، ۱۰ میلیون تومان. بعد باید هزینهی ثبت سند، پلمب، وکالتنامه و غیره بدهید که ۳ میلیون دیگر میشود. بعد باید بیمهی حوادث بخرید که حدود ۱٪ است.
اینها را که جمع کنید، ۱۵ میلیون تومان میشود که باید جداگانه بدهید و از وام کم نمیشود. اگر اینها را حساب نکرده باشید، ممکن است وسط راه گیر کنید و مجبور شوید وام کمتری بگیرید یا قرض کنید.
متأسفانه همهی کسانی که درخواست میدهند، قبول نمیشوند. بانکها شرایط خاصی دارند و اگر ندانید چه میخواهند، بعد از ماهها انتظار، با جواب روبهرو شوید. اما نکاتی هست که میتوانید شانستان را برای قبولی وام مسکن ۱۴۰۵ بالا ببرید.
بانکها دوست دارند مطمئن شوند که شما پولدار هستید تا قسط بدهید. یکی از سادهترین راهها، حفظ حداقل موجودی در حساب است. مثلاً اگر قسط ماهیانهتان ۴ میلیون است، بهتر است حداقل ۲۰ میلیون در حساب داشته باشید و چند ماه قبل از درخواست، این مبلغ را ثابت نگه دارید. اینطوری بانک میبیند که شما توان مالی دارید. من دیدم کسانی که موجودی حسابشان زیر ۵ میلیون بوده، ریختهاند، اگرچه درآمدشان خوب بوده. پس حواستان باشد که موجودی حساب، رزومهی مالی شماست.
علاوه بر حقوق، میتوانید اسناد دیگری هم ارائه دهید تا نشان دهید توان مالی دارید. مثلاً اگر ماشین یا خانهی دیگری دارید، سندش را ببرید. اگر سهام یا سرمایهگذاری دارید، مدرکش را ارائه دهید. حتی اگر حساب بانکی دیگری دارید که در آن پول میریزید، میتوانید گردشش را نشان دهید. اینها به بانک میگوید که اگر یکمرتبهای حقوقتان قطع شد، باز هم میتوانید قسط بدهید. من دیدم کسی که حقوقش کمی بالاتر از حداقل بود، ولی ۳ تا ملک دیگر داشت، بدون هیچ مشکلی وام گرفت.
همهی بانکها مثل هم نیستند. بعضی بانکها سختگیرترند، بعضی راحتتر میدهند. مثلاً بانک مسکن که خودش متولی اصلی است، احتتر میدهد، چون مستقیماً زیر نظر وزارت راه است. اما بانکهای خصوصی سختگیرتر باشند، چون ریسکشان بیشتر است. قبل از درخواست، تحقیق کنید که کدام بانک در حال حاضر راحتتر میدهد. میتوانید به شعبهها زنگ بزنید و بپرسید، یا در انجمنهای آنلاین بپرسید که تجربهی دیگران چه بوده. گاهی اوقات تفاوت بین بانکها، میتواند چند ماه زمان صرفهجویی کند.
وام مسکن ۱۴۰۵ فرصت بینظیری است که اگر درست ازش استفاده کنید، میتواند زندگیتان را تغییر دهد. ما با هم بررسی کردیم که چطور میتوانید سقف وام را بالا ببرید، از وام زوجین استفاده کنید، اوراق را در زمان مناسب بخرید، و بازپرداخت را سبکتر کنید. اما مهمتر از همه، این است که بدانید این وام فقط یک ابزار است، مثل چکش. اگر بلد باشید، میتوانید با آن خانهی رؤیاییتان را بسازید، اما اگر ندانید، فقط انگشتانتان را له کنید.
اگر هنوز سؤال دارید یا نمیدانید از کجا شروع کنید، صفحهی آموزش ساختوساز ما را ببینید، یا گزارشهای بازار مسکن را بخوانید تا ببینید در منطقهی مورد نظرتان چه میگذرد. و اگر آمادهاید، همین امروز شروع کنید به جمعکردن مدارک، چون وقت تلف کردن، یعنی از دست دادن فرصتهای بعدی. خانهدار شدن، دیگر فقط یک رویا نیست، با وام مسکن ۱۴۰۵، یک برنامهی قابل اجراست. فقط کافی است اولین قدم را بردارید.
یادتان باشد که خرید خانه با وام مسکن ۱۴۰۵، مثل دویدن یک ماراتن است، کسانی موفق میشوند که آهسته و پیوسته پیش بروند، نه کسانی که میخواهند همهچیز را یکمرتبهای درست کنند. پس عجله نکنید، اما تعلل هم نکنید.