چرا قیمت مسکن با نرخ تورم همخوانی ندارد؟
چرا قیمت مسکن با نرخ تورم همخوانی ندارد؟ یک افشاگری تکاندهنده
در ادبیات اقتصادی کلاسیک، انتظار میرود که قیمت داراییها هماهنگ با شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی حرکت کند، اما آنچه امروزه در بازار ساختمان ایران مشاهده میکنیم، خروج کامل قیمتها از ریل منطق است. طبق بررسیهای اختصاصی در مجله خبری دیارملکان، در حالی که نرخ تورم عمومی در کانالهای مشخصی نوسان میکند و چرا قیمت مسکن با نرخ تورم همخوانی ندارد؟نرخ تورم مسکن با شتابی خیرهکننده، قلههای جدیدی را فتح کرده است که هیچ تناسبی با رشد دستمزدها یا حتی قیمت سایر کالاهای اساسی ندارد.
این “ناهمخوانی” صرفاً یک عدد آماری نیست، بلکه یک افشاگری تکاندهنده از وضعیت اقتصاد کلان مسکن است که نشان میدهد این بخش از اقتصاد، از یک نیاز زیستی (سرپناه) به یک ابزار صرفاً سوداگرانه تبدیل شده است. بسیاری از خانوارها با این سوال مواجهاند که چطور در حالی که تورم رسمی مثلاً ۴۰ درصد اعلام میشود، قیمت آپارتمان در محله آنها ناگهان دو برابر میگردد؟ پاسخ به این معما در لایههای پنهانی نهفته است که فراتر از نوسانات ارز و قیمت سیمان و فولاد عمل میکنند.
واقعیت این است که مسکن در ایران، به دلیل ضعف در سایر بازارهای موازی و نبود امنیت سرمایهگذاری در بخش تولید، به “پناهگاه آخر نقدینگی” تبدیل شده است. وقتی نقدینگی لجامگسیخته در اقتصاد کلان راهی به سمت کارخانهها پیدا نمیکند، مانند سیل به سمت زمین و آپارتمان سرازیر میشود. در این میان، قیمت منطقهای دیگر نه بر اساس متراژ و کیفیت ساخت، بلکه بر اساس میزان عطش سرمایهگذاران برای حفظ ارزش پول تعیین میگردد.
مجله دیارملکان در این گزارش افشاگرانه به شما خواهد گفت که چگونه تلاقی “سوداگری نهادی” و “تورم انتظاری”، قیمت مسکن را به بالونی تبدیل کرده است که هر لحظه از اتمسفر قدرت خرید مردم دورتر میشود. ما در ادامه این مقاله، چهار لایه پنهان را کالبدشکافی میکنیم تا متوجه شوید چرا فرمولهای قدیمی دیگر برای پیشبینی بازار مسکن ایران کارایی ندارند.
یکی از نکات کلیدی که باید به آن توجه داشت، نقش “چسبندگی قیمت” و “انتظارات عقلایی” در این بازار است. بر خلاف بازار طلا یا ارز که ممکن است با یک خبر سیاسی دچار ریزش شوند، مسکن مقاومت عجیبی در برابر کاهش قیمت دارد. این پدیده باعث شده است که حتی در دورههای رکود، قیمتها به جای کاهش، تنها متوقف شوند و در دورههای رونق، با جهشی جبرانی، تمام عقبماندگیهای خود نسبت به تورم را با ضریب اضافه جبران کنند.
این همان نقطهای است که افشاگری ما آغاز میشود: دستهای پنهانی که از “کمیابی تصنعی” زمین و مسکن برای بالا نگه داشتن قیمتها سود میبرند و اجازه نمیدهند بازار به تعادل برسد.
در تحلیل اقتصاد کلان مسکن، باید بدانیم که قیمت نهایی از دو بخش اصلی تشکیل میشود: هزینه ساخت و قیمت زمین. افشاگری اصلی اینجاست که در سالهای اخیر، سهم زمین در قیمت نهایی مسکن در کلانشهرها به بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد رسیده است.
انحصار در عرضه زمین: زمین کالایی نیست که بتوان آن را تولید کرد. محدودیتهای قانونی در توسعه محدوده شهرها و احتکار زمین توسط نهادهای بزرگ، باعث شده عرضه زمین قطرهچکانی باشد. وقتی عرضه محدود و تقاضای سرمایهای نامحدود باشد، قیمت زمین (و در نتیجه مسکن) بسیار سریعتر از تورم عمومی رشد میکند.
سوداگری بانکی و نهادی: بسیاری از بانکها و بنگاههای بزرگ برای تراز کردن ترازنامههای مالی خود، اقدام به خرید و نگهداری املاک وسیع میکنند. این ورود “پول داغ” به بازار، قیمتها را به صورت مصنوعی بالا میبرد.
فرض کنید تورم عمومی باعث شده قیمت نان، بنزین و پوشاک در طول یک سال ۵۰ درصد گران شود. اما در همین مدت، نقدینگی در جامعه ۶۰ درصد رشد کرده است. از آنجایی که مردم نگران کاهش ارزش پولشان هستند، سراغ خرید آپارتمان میروند. اگر در یک منطقه ۱۰۰ متقاضی برای خرید وجود داشته باشد اما فقط ۱۰ خانه برای فروش عرضه شود، قیمت آن خانه نه ۵۰ درصد (مطابق تورم)، بلکه ممکن است ۱۵۰ درصد رشد کند.
در واقع “کمیابی” و “هجوم سرمایه”، ضریبی به تورم اضافه میکنند که در محاسبات رسمی تورم کالاها وجود ندارد. دیارملکان این ضریب را “حباب ناشی از نااطمینانی” مینامد.
با توجه به ساختار فعلی، همخوانی قیمت مسکن با تورم تنها زمانی رخ میدهد که مسکن از یک “کالای سرمایهای” به یک “کالای مصرفی” بازگردد. این امر مستلزم دو اقدام بزرگ است: اول، وضع مالیاتهای سنگین بر خانههای خالی و عایدی سرمایه برای کوتاه کردن دست سوداگران؛ و دوم، آزادسازی زمینهای تحت انحصار برای افزایش عرضه واقعی. تا زمانی که این دو اتفاق نیفتد، بازار ساختمان ایران همچنان شاهد جهشهای غیرمنطقی خواهد بود.
دیارملکان توصیه میکند که خریداران واقعی باید با نگاهی بلندمدت وارد این بازار شوند، چرا که در میانمدت، مسکن همیشه تلاش میکند تا فاصله خود را با تورم حفظ کند و حتی از آن پیشی بگیرد.
۱. چرا حتی با کاهش قیمت دلار، قیمت مسکن پایین نمیآید؟ مسکن دارای ویژگی “چسبندگی رو به پایین” است. فروشندگان ملک معمولاً حاضرند ماهها صبر کنند اما قیمت ملک خود را کاهش ندهند، زیرا معتقدند ارزش ذاتی ملک آنها به دلیل تورم هزینههای ساخت در آینده دوباره رشد خواهد کرد.
۲. نقش قیمت منطقهای در این شکاف قیمتی چیست؟ قیمتهای منطقهای که توسط مراجع رسمی تعیین میشود معمولاً با واقعیت بازار فاصله دارند. این فاصله باعث ایجاد فضایی برای دلالان میشود تا با قیمتسازیهای کاذب در پلتفرمهای آنلاین، قیمتها را بسیار بالاتر از شاخص تورم ببرند.
۳. آیا خرید مسکن در زمان حباب منطقی است؟ اگر قصد سکونت دارید، انتظار برای ترکیدن حباب ممکن است طولانی شود و هزینههای اجارهنشینی به شما فشار بیاورد. اما برای سرمایهگذاری کوتاهمدت، ورود به بازاری که رشد آن از تورم سبقت گرفته، ریسک بالایی دارد.
