چرا قیمت مسکن از نرخ تورم سبقت میگیرد؟
افشاگری دیارملکان: چرا قیمت مسکن از نرخ تورم سبقت میگیرد؟ معمای نابرابری بزرگ
در سالیان اخیر، پدیدهای عجیب و نگرانکننده در اقتصاد ایران به چشم میخورد که بارها در تحلیلهای تخصصی مجله خبری دیارملکان نیز به آن پرداخته شده است: “افزایش لجامگسیخته قیمت مسکن” که اغلب سرعتی به مراتب بیشتر از “نرخ تورم عمومی” کشور دارد. این شکاف عمیق، نه تنها قدرت خرید مسکن را برای بخش عظیمی از جامعه، بهویژه زوجهای جوان و دهکهای متوسط، به یک رویا تبدیل کرده، بلکه سؤال بزرگی را در ذهن کارشناسان و مردم ایجاد میکند: “چرا قیمت مسکن با نرخ تورم همخوانی ندارد؟” این پرسش، قلب معمای نابرابری بزرگ در بازار املاک ایران است که تنها با یک افشاگری جامع و کالبدشکافی دقیق عوامل پنهان، میتوان به ریشههای آن پی برد. انتظار میرود هر کالایی در یک اقتصاد تورمی، با رشد قیمت همراه باشد، اما روند صعودی قیمت ملک در ایران، گاه چنان شتابزده است که حتی شاخصهای تورمی رسمی را نیز پشت سر میگذارد و به پدیدهای “تکاندهنده” تبدیل شده است.
تحقیقات تیم کارشناسی دیارملکان نشان میدهد که این عدم همخوانی، تنها به دلیل عوامل اقتصادی رایج نیست، بلکه ترکیبی از سیاستهای پولی و مالی نادرست، ماهیت سرمایهای بازار مسکن، و تأثیرات روانی انتظارات تورمی، دست به دست هم دادهاند تا قیمت مسکن را به یک قلعه دستنیافتنی برای بسیاری از خانوارها تبدیل کنند. این پدیده، نه تنها بر رفاه اجتماعی و آرامش روانی جامعه تأثیر منفی میگذارد، بلکه میتواند به موتور محرکهای برای تشدید بیثباتیهای اقتصادی نیز بدل شود. در این مقاله، به لایههای پنهان این معما نفوذ کرده و “افشاگری تکاندهندهای” را در خصوص عوامل واقعی پشت پرده این شکاف عمیق ارائه خواهیم داد.
برای حل معمای عدم همخوانی قیمت مسکن و نرخ تورم، باید به سراغ عواملی رفت که فراتر از منطق ساده عرضه و تقاضا عمل میکنند:
۱. ماهیت سرمایهای مسکن: نه کالا، نه سرپناه، که ابزار حفظ ارزش پول!
مهمترین افشاگری درباره بازار مسکن ایران، تغییر ماهیت آن از یک “کالا” یا “سرپناه” به یک “ابزار سرمایهای” است. در یک اقتصاد با تورم دو رقمی مزمن و نوسانات شدید بازار ارز، طلا و بورس، مسکن به امنترین و قابل اطمینانترین پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. مردم و سرمایهگذاران، به جای اینکه سرمایههای خود را در بانکها نگه دارند یا وارد بازارهای پرریسک کنند، آن را به سمت مسکن هدایت میکنند. این “تقاضای سرمایهای” که در هیچ شاخص تورمی عمومی به طور کامل منعکس نمیشود، باعث میشود که قیمت ملک نه بر اساس هزینه تمامشده ساخت یا قدرت خرید واقعی مردم، بلکه بر اساس انتظارات تورمی و سوداگری رشد کند. دیارملکان بارها هشدار داده است که تا زمانی که این نگاه سرمایهای به مسکن اصلاح نشود، حتی افزایش عرضه نیز نمیتواند به تنهایی فنر قیمت را رها کند.
۲. تورم انتظاری و جو روانی بازار: اثر “پیشبینی تورم بیشتر”
یکی دیگر از عوامل قدرتمند و پنهان، “تورم انتظاری” است. در ایران، عموم مردم و سرمایهگذاران انتظار دارند که تورم در آینده نیز ادامه یابد یا حتی تشدید شود. این انتظارات، به صورت یک مکانیسم خودتنظیمکننده عمل میکند: وقتی مردم انتظار تورم دارند، سعی میکنند داراییهای خود را به “داراییهای سخت” مانند مسکن تبدیل کنند. این افزایش تقاضا به نوبه خود، باعث رشد قیمتها میشود و پیشبینی اولیه را به واقعیت تبدیل میکند. دلالان و سوداگران نیز با استفاده از این جو روانی، قیمتها را حتی بیش از حد واقعی افزایش میدهند تا از موج روانی حداکثر بهره را ببرند.
۳. زمین؛ طلای گرانبهای شهرها: سهم ۷۰ درصدی از قیمت نهایی!
در حالی که تورم عمومی بر قیمت مصالح و دستمزدها اثر میگذارد، سهم “زمین” در قیمت تمامشده مسکن در شهرهای بزرگ ایران (که گاه تا ۷۰ درصد قیمت نهایی را شامل میشود)، خارج از منطق تورم عمومی عمل میکند. محدودیت عرضه زمین در شهرهای پرجمعیت، سوداگری زمین، و تغییر کاربریهای بدون برنامه، باعث شده است که قیمت زمین نه تنها همراه با تورم، بلکه گاهی با ضریبی بالاتر از آن رشد کند. این رشد قیمت زمین، به مثابه یک موتور تورمی مستقل عمل کرده و به طور مستقیم، قیمت مسکن را فارغ از سایر عوامل تورمی، به سمت بالا پرتاب میکند.
۴. ضعف سیاستهای پولی و مالی دولت: تزریق نقدینگی و عدم کنترل سوداگری
در تحلیلهای عمیقتر دیارملکان، یکی از اصلیترین متهمان عدم همخوانی قیمت مسکن و تورم، ضعف در سیاستگذاریهای کلان اقتصادی است. تزریق بیرویه نقدینگی به اقتصاد (چه از طریق کسری بودجه دولت و چه از طریق رشد پایه پولی بانک مرکزی)، بدون هدایت آن به سمت تولید مولد، به طور طبیعی به بازارهای دارایی (از جمله مسکن) سرازیر میشود. همچنین، عدم وجود مکانیزمهای مؤثر برای کنترل سوداگری در بازار مسکن (مانند مالیات بر عایدی سرمایه به شکل جامع و مؤثر)، باعث میشود که سوداگران بدون نگرانی از تبعات، به احتکار و گرانفروشی ملک بپردازند.
حل این معمای پیچیده نیازمند یک بسته سیاستی جامع و پایدار است که در مجله خبری دیارملکان همواره بر آن تأکید کردهایم:
کنترل نقدینگی و تورم عمومی: اصلیترین راهکار، مهار نقدینگی و کنترل تورم عمومی در سطح اقتصاد کلان است. زمانی که انتظارات تورمی فروکش کند، جذابیت سرمایهگذاری در مسکن به عنوان پناهگاه ارزش پول نیز کاهش مییابد.
اجرای مؤثر مالیات بر عایدی سرمایه: این مالیات باید به گونهای طراحی شود که سوداگری کوتاهمدت را غیرسودده کند و سرمایهگذاران را به سمت تولید یا اجاره سوق دهد.
افزایش پایدار عرضه زمین و مسکن: با برنامهریزی شهری صحیح، تغییر کاربری اراضی مناسب، و تسهیل فرآیندهای ساختوساز، میتوان به تدریج عرضه مسکن را متناسب با تقاضای واقعی افزایش داد.
هدایت نقدینگی به سمت تولید: دولت باید با سیاستهای تشویقی، سرمایهها را از بازارهای دارایی به سمت فعالیتهای مولد و تولیدی هدایت کند.
۱. آیا ساخت مسکن بیشتر لزوماً قیمتها را کاهش میدهد؟ خیر، اگر تقاضای سرمایهای همچنان بالا باشد، حتی با افزایش عرضه، سوداگران میتوانند با احتکار واحدهای ساختهشده، قیمتها را بالا نگه دارند. ساخت مسکن باید همزمان با کنترل نقدینگی و مقابله با سوداگری انجام شود.
۲. چه نقشی برای مردم عادی در کاهش قیمت مسکن وجود دارد؟ با آگاهسازی عمومی و جلوگیری از دامن زدن به “جو روانی تورمی” و مقاومت در برابر خرید ملک با قیمتهای حبابگونه، مردم نیز میتوانند در تعدیل انتظارات و واقعی شدن قیمتها نقش ایفا کنند.
۳. آیا افزایش سود بانکی میتواند قیمت مسکن را کاهش دهد؟ افزایش سود بانکی میتواند بخشی از نقدینگی را از بازار مسکن به سمت بانکها جذب کند، اما این کار باید با دقت انجام شود تا به تولید آسیب نرساند. این تنها یک بخش از راهکار جامع است.
معمای عدم همخوانی “قیمت مسکن با نرخ تورم” یک پدیده ساده و تکبعدی نیست، بلکه یک شبکه پیچیده از عوامل اقتصادی، روانشناختی و ساختاری است. افشاگری تکاندهنده مجله خبری دیارملکان نشان میدهد که تا زمانی که به ماهیت سرمایهای مسکن، انتظارات تورمی، و نقش زمین در تعیین قیمتها توجه نشود، هیچ راهحل جزیی و مقطعی نمیتواند این شکاف را پر کند. این وظیفه خطیر دولت و سیاستگذاران است که با یک رویکرد جامع و شجاعانه، به جنگ ریشههای این نابرابری بزرگ بروند و خانه را دوباره به یک سرپناه امن و در دسترس برای همه مردم ایران بازگردانند
