فرمول عجیب مالک برای افزایش اجاره؛ چگونه جلوی اجارهبهای نجومی را بگیریم؟
فرمول عجیب مالک برای افزایش اجاره
اجارهبهای نجومی در سالهای اخیر به یک کابوس تکراری برای مستأجران تبدیل شده است. شاید برایتان جالب باشد که بدانید بسیاری از مالکان برای تعیین میزان افزایش اجارهبها از فرمولهای خاصی استفاده میکنند که اغلب هیچ پایه قانونی ندارد. در این مقاله از مجله خبری دیار ملکان قصد داریم به زبان ساده و روان این فرمولهای عجیب را برایتان باز کنیم و راهکارهایی عملی برای مقابله با اجارهبهای نجومی ارائه دهیم.
فرمولهایی که مالکان برای افزایش اجاره به کار میبرند معمولاً ترکیبی از نرخ تورم، قیمت مسکن در منطقه و حتی هزینههای شخصی خودشان است. این در حالی است که طبق قانون، افزایش اجارهبها باید بر اساس ضوابط مشخصی باشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت. نکته مهم این است که بسیاری از مستأجران به دلیل ناآگاهی از قوانین، ناخواسته در دام اجارهبهای نجومی گرفتار میشوند.
بسیاری از مالکان برای محاسبه افزایش اجاره از فرمولی استفاده میکنند که در آن نرخ تورم را در عدد دو یا حتی سه ضرب میکنند. مثلاً اگر نرخ تورم رسمی ۴۰٪ باشد، آن را تا ۸۰ یا حتی ۱۲۰٪ افزایش میدهند و همین باعث میشود اجارهبهای نجومی شکل بگیرد. این فرمول کاملاً سلیقهای است و هیچ پایه قانونی ندارد.
در کنار این فرمول، برخی مالکان از قیمت مسکن در منطقه بهعنوان معیار استفاده میکنند. آنها استدلال میکنند چون قیمت ملک در محلهشان بالا رفته، اجاره هم باید متناسب با آن افزایش یابد. این در حالی است که قیمت ملک و اجارهبها دو مقوله جدا هستند و نمیتوان آنها را بهصورت مستقیم به هم مرتبط کرد.
طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، افزایش اجارهبها باید بر اساس نرخ تورم رسمی اعلامشده از سوی بانک مرکزی باشد. این یعنی هر گونه افزایش بیش از این نرخ، غیرقانونی است و مستأجر میتواند از آن جلوگیری کند. متأسفانه بسیاری از مردم از این حق قانونی خود آگاه نیستند و همین باعث میشود اجارهبهای نجومی در بازار مسکن رواج پیدا کند.
نکته جالب اینجاست که حتی در قراردادهای جدید اجاره که طبق قانون روابط موجر و مستأجر جدید تنظیم میشوند، باز هم سقف مشخصی برای افزایش اجاره در نظر گرفته شده است. طبق این قانون، در تمدید قراردادهای اجاره، افزایش اجارهبها نمیتواند بیش از ۲۵٪ در تهران، ۲۰٪ در مراکز استانها و ۱۵٪ در سایر شهرها باشد.
قانون قدیم (مصوب ۱۳۷۶) بیشتر به نفع مستأجر بود و به او اختیار میداد که در صورت عدم توافق با مالک برای افزایش اجاره، به دادگاه مراجعه کند. در این قانون، دادگاه میتوانست افزایش اجاره را متناسب با نرخ تورم تعیین کند و از اجارهبهای نجومی جلوگیری کند.
قانون جدید که از سال ۱۳۹۹ اجرایی شده، سقف مشخصی برای افزایش اجاره تعیین کرده است. این قانون قرار بود مانع از شکلگیری اجارهبهای نجومی شود، اما در عمل هنوز مشکلاتی وجود دارد. مهمترین مشکل این است که بسیاری از مالکان قرارداد را بهگونهای تنظیم میکنند که از چارچوب این قانون خارج شود.
برای جلوگیری از اجارهبهای نجومی، اولین قدم آگاهی از حقوق قانونی خود است. شما بهعنوان مستأجر حق دارید بدانید که افزایش اجاره نمیتواند از حدود قانونی تجاوز کند. همچنین میتوانید از قوانین حمایت از مستأجران که در مجله دیار ملکان منتشر شده، استفاده کنید.
در زمان عقد قرارداد، حتماً به تاریخ آن دقت کنید. اگر قرارداد شما کمتر از یک سال باشد، مالک نمیتواند در همان سال افزایش اجاره اعمال کند. همچنین اگر قرارداد شما بهصورت رسمی در دفاتر املاک ثبت شده باشد، مالک برای افزایش اجاره باید مجدداً به دفترخانه مراجعه کند و این کار برایش سختتر است.
اگر مالک شما قصد دارد اجاره را بهصورت غیرقانونی افزایش دهد، اولین کار مذاکره است. سعی کنید با زبان خوش و منطقی او را قانع کنید که افزایش مدنظرش خارج از چارچوب قانونی است. در این مذاکره میتوانید از نرخ تورم رسمی که توسط بانک مرکزی اعلام میشود، استفاده کنید.
اگر مذاکره مؤثر نبود، میتوانید از طریق مراجع حل اختلاف مستأجر و مالک اقدام کنید. در تهران، شوراهای حل اختلاف محلی در هر منطقه وجود دارند که میتوانند در این زمینه به شما کمک کنند. فراموش نکنید که مراجعه به این شوراها رایگان است و نیازی به وکیل ندارید.
طبق قانون، مستأجر حق دارد در صورت عدم توافق با مالک برای افزایش اجاره، به دادگاه مراجعه کند. در این صورت، دادگاه افزایش اجاره را بر اساس نرخ تورم تعیین میکند و از اجارهبهای نجومی جلوگیری میکند. این حق قانونی شماست و نباید از آن بگذرید.
همچنین اگر مالک بدون رضایت شما اقدام به قطع امکانات منزل یا فشار برای تخلیه کند، میتوانید از او شکایت کنید. قانون برای چنین مواردی مجازاتهایی در نظر گرفته است که شامل جریمه نقدی و حتی حبس میشود. نکته مهم این است که باید تمام مکالمات و مکاتبات خود با مالک را حفظ کنید تا بتوانید از آنها بهعنوان مدرک استفاده کنید.
برای شکایت از اجارهبهای نجومی، به قرارداد اجاره اصلی نیاز دارید. این قرارداد باید شامل مبلغ اجاره، مدت قرارداد و شرایط افزایش اجاره باشد. اگر قرارداد شما رسمی است و در دفترخانه ثبت شده، ارزش قانونی بیشتری دارد.
همچنین به تمام رسیدهای پرداخت اجاره نیاز دارید. این رسیدها ثابت میکند که شما مستأجر خوبی بودهاید و اجاره را بهموقع پرداخت کردهاید. اگر مالک بهصورت کتبی یا حتی پیامک درخواست افزایش اجاره را داده، این موارد هم میتواند بهعنوان مدرک استفاده شود.
بازار مسکن نقش مهمی در شکلگیری اجارهبهای نجومی دارد. وقتی قیمت مسکن بهطور ناگهانی افزایش پیدا میکند، مالکان انتظار دارند که اجاره هم به همان نسبت بالا برود. اما این تفکر کاملاً اشتباه است چون اجاره و قیمت ملک دو مقوله جدا هستند.
در واقع، اجارهبها باید بر اساس قدرت اجارهنشینان جامعه تعیین شود، نه بر اساس قیمت ملک. وقتی مالکان این اصل ساده را نادیده میگیرند، اجارهبهای نجومی شکل میگیرد که باعث میشود بسیاری از خانوادهها مجبور به ترک خانههای خود شوند.
چرخه معیوبی در بازار مسکن وجود دارد که باعث میشود اجارهبهای نجومی ادامه پیدا کند. این چرخه از این قرار است: قیمت ملک بالا میرود → مالکان انتظار افزایش اجاره دارند → مستأجران نمیتوانند اجاره بپردازند → مجبور به ترک خانه میشوند → تقاضا برای خانههای ارزانتر افزایش پیدا میکند → اجاره خانههای ارزان هم بالا میرود.
برای شکستن این چرخه معیوب، نیاز به اقدامات جمعی داریم. مستأجران باید از حقوق خود آگاه باشند و در صورت لزوم از آن استفاده کنند. همچنین نیاز به فرهنگسازی داریم تا مالکان بدانند که افزایش بیرویه اجاره نهتنها غیرقانونی است، بلکه از نظر اخلاقی هم نادرست است.
برای کنترل بلندمدت اجارهبهای نجومی، نیاز به اصلاحات اساسی در قوانین داریم. یکی از این اصلاحات، ایجاد سامانهای واحد برای ثبت قراردادهای اجاره است. این سامانه میتواند بهصورت خودکار افزایشهای غیرقانونی را شناسایی کند و جلوی آن را بگیرد.
همچنین نیاز به افزایش ساختوساز مسکنهای استیجاری داریم. وقتی تعداد خانههای استیجاری که توسط دولت یا بخش خصوصی ساخته میشود افزایش پیدا کند، رقابت در بازار اجاره بیشتر میشود و این خود بهطور طبیعی باعث کاهش اجارهبها میشود.
دولت میتواند از طریق اعطای مالیات بر خانههای خالی، مالکان را تشویق کند که خانههای خود را با قیمت مناسب اجاره دهند. همچنین میتواند برای مالکانی که اجارهبهای نجومی دریافت میکنند، جریمههای سنگین در نظر بگیرد.
برنامههای حمایتی از مستأجران هم میتواند مؤثر باشد. مثلاً میتوان وامهایی برای کمک به پرداخت اجاره در نظر گرفت یا معافیتهای مالیاتی برای مستأجران در نظر گرفت. این اقدامات نهتنها به مستأجران کمک میکند، بلکه باعث میشود بازار اجاره متعادلتر شود.
اجارهبهای نجومی معضل امروز و دیروز نیست، اما راهکارهایی برای مقابله با آن وجود دارد. مهمترین نکته این است که شما بهعنوان مستأجر از حقوق خود آگاه باشید و در صورت لزوم از آن استفاده کنید. فراموش نکنید که قانون از شما حمایت میکند و لازم نیست در برابر اجارهبهای نجومی سکوت کنید.
اگر درگیر مشکلات اجارهای هستید، حتماً با مالک صحبت کنید و سعی کنید بهصورت دوستانه مشکل را حل کنید. اگر این راه مؤثر نبود، از طریق مراجع قانونی اقدام کنید. و در نهایت، همیشه قرارداد خود را بهصورت رسمی ثبت کنید تا در صورت بروز مشکل، بتوانید از حقوق خود دفاع کنید.
مجله خبری دیار ملکان همیشه در کنار شماست تا با ارائه اطلاعات دقیق و بهروز، به شما در دنیای پیچیده مسکن کمک کند. برای اطلاع از آخرین تحولات بازار اجاره و مسکن، ما را دنبال کنید.
و در پایان، یادتان باشد که خانهی مناسب با اجاره منصفانه حق همه است. با آگاهی و اقدام جمعی میتوانیم جلوی اجارهبهای نجومی را بگیریم و بازار مسکن را متعادلتر کنیم.