روشهای نوین تأمین مالی ساختوساز
روشهای نوین تأمین مالی ساختوساز: از بورس کالا تا فاینانس خارجی
در زیستبوم فعلی اقتصاد ایران، صنعت ساختمان به عنوان یکی از پیشرانهای اصلی رشد اقتصادی، با یک چالش عظیم و فلجکننده دستوپنجه نرم میکند: “تنگنای شدید نقدینگی”. دورانی که سازندگان میتوانستند با اتکا به تسهیلات بانکی ارزانقیمت و پیشفروشهای سنتی، روشهای نوین تأمین مالی ساختوساز پروژههای عظیم را کلید بزنند، تقریباً به سر آمده است.
امروزه، افزایش سرسامآور هزینههای ساخت، تورم مصالح، و از همه مهمتر، قفل شدن منابع بانکها و نرخهای سود نجومی تسهیلات، عملاً مسیر سنتی تأمین مالی پروژههای ساختمانی را به یک بنبست تبدیل کرده است. بسیاری از پروژههای نیمهتمام که سیمای شهرها را زخمی کردهاند، قربانی همین فقدان مدلهای کارآمد مالی هستند. اما در دل این بحران، فرصتهای نوینی در حال ظهور است.
سازندگان هوشمند و توسعهدهندگان پیشرو دریافتهاند که برای بقا و رشد در این بازار پرتلاطم، باید پوستاندازی کنند و شریانهای حیاتی پروژه خود را به منابع جدیدی فراتر از گیشههای بانک متصل سازند.
این مقاله در مجله خبری دیارملکان، نقشه راهی است برای ورود به دنیای روشهای نوین تأمین مالی مسکن؛ از ظرفیتهای عظیم بازار سرمایه و بورس کالا گرفته تا افقهای دوردست فاینانس بینالمللی.
برای درک ضرورت روی آوردن به روشهای نوین، ابتدا باید آسیبشناسی دقیقی از وضعیت فعلی داشته باشیم. مدل سنتی تأمین مالی در ایران بر دو پایه استوار بود: سرمایه شخصی سازنده (یا شرکا) و وامهای بانکی (مانند مشارکت مدنی). اما امروزه این دو پایه سست شدهاند.
اولاً، ابعاد پروژههای مدرن و هزینههای زمین و ساخت آنقدر بزرگ شده که سرمایههای شخصی به ندرت کفاف شروع کار را میدهد. ثانیاً، سیستم بانکی کشور به دلیل ناترازیها و سیاستهای انقباضی، توانایی تأمین مالی پروژههای بزرگمقیاس را از دست داده است.
فرآیندهای اداری طولانی، وثایق سنگین و نرخهای بهره مؤثر که گاهی از مرز ۳۰ درصد عبور میکند، اخذ وام ساخت را غیرقتصادی و پرریسک کرده است. در چنین شرایطی، اتکا به روشهای سنتی به معنای کندی پروژه، افزایش هزینههای تمامشده و در نهایت کاهش حاشیه سود است.
بنابراین، تنوعبخشی به سبد تأمین مالی دیگر یک انتخاب لوکس نیست، بلکه یک استراتژی بقا برای سازندگان حرفهای محسوب میشود.
مهمترین و در دسترسترین جایگزین برای سیستم بانکی در حال حاضر، بازار سرمایه (بورس) است. ابزارهای مالی اسلامی طراحی شده در بورس ایران، پتانسیل عظیمی برای جذب نقدینگی سرگردان جامعه به سمت تولید مسکن دارند.
۱. بورس کالا و اوراق سلف مسکن (فروش متری)
یکی از جذابترین و نوینترین روشها، استفاده از ظرفیت بورس کالا برای تأمین مالی مسکن است. در این مدل، که اغلب در قالب “اوراق سلف موازی استاندارد مسکن” یا اصطلاحاً “فروش متری” شناخته میشود، سازنده به جای پیشفروش سنتی یک واحد کامل به یک نفر، پروژه خود را به قطعات کوچکتر (مثلاً یک متر مربع یا کمتر) تقسیم کرده و در بورس کالا عرضه میکند.
این روش دو مزیت فوقالعاده دارد: اول برای سازنده، که میتواند در ابتدای پروژه حجم عظیمی از نقدینگی را بدون درگیری با مشکلات حقوقی پیشفروش سنتی و چکهای برگشتی خریداران، یکجا دریافت کند.
دوم برای سرمایهگذاران خرد، که میتوانند با سرمایههای اندک در بازار مسکن سرمایهگذاری کنند و قدرت خرید خود را در برابر تورم حفظ نمایند. این ابزار، نقدینگی مورد نیاز پروژه را تضمین میکند و ریسک توقف کار را به حداقل میرساند.
ابزار قدرتمند دیگر در بازار سرمایه، صندوقهای زمین و ساختمان هستند. این صندوقها نهادهای مالی تحت نظارت سازمان بورس هستند که سرمایههای خرد مردم را جمعآوری کرده و به طور تخصصی در یک پروژه ساختمانی مشخص سرمایهگذاری میکنند.
سازندگان دارای زمین و پروانه، میتوانند با تأسیس این صندوقها، شریک تجاری مطمئنی برای خود ایجاد کنند. تفاوت این روش با مشارکت در ساخت سنتی، در شفافیت بالا، نظارت حرفهای بر پیشرفت پروژه و وجود بازار ثانویه برای خرید و فروش واحدهای سرمایهگذاری است.
این روش برای پروژههای بزرگمقیاس که نیاز به سرمایه اولیه سنگین دارند، بسیار کارآمد است.
روشهای نوین تأمین مالی ساختوساز
در حالی که نگاهها بیشتر به سمت داخل است، نباید از پتانسیلهای تأمین مالی بینالمللی (فاینانس خارجی) غافل شد، هرچند که مسیر آن پر از چالش است. فاینانس خارجی به معنای استفاده از خطوط اعتباری بانکها و مؤسسات مالی بینالمللی یا جذب سرمایهگذاران مستقیم خارجی برای اجرای پروژههاست.
مزیت اصلی این روش، دسترسی به منابع مالی با حجم بسیار بالا و نرخ بهره بسیار پایینتر نسبت به داخل کشور است. این روش معمولاً برای مگاپروژهها، شهرکسازیهای مدرن، هتلهای زنجیرهای و پروژههای زیرساختی کاربرد دارد. با این حال، چالشهای ناشی از تحریمها، نوسانات نرخ ارز و پیچیدگیهای حقوقی قراردادهای بینالمللی، استفاده از این روش را محدود به شرکتهای بسیار بزرگ و دارای اعتبار بینالمللی کرده است.
اما با گشایشهای احتمالی اقتصادی، این مسیر میتواند به شاهراه ورود سرمایه به بخش مسکن تبدیل شود. سازندگان پیشرو از هماکنون باید زیرساختهای حقوقی و مالی خود را برای انطباق با استانداردهای بینالمللی آماده کنند.
۱. مهمترین تفاوت تأمین مالی از بورس با وام بانکی چیست؟ در وام بانکی، شما بدهکار میشوید و باید اصل و سود پول را در سررسیدهای مشخص بازپرداخت کنید که فشار نقدینگی زیادی ایجاد میکند.
اما در روشهای بورسی (مانند صندوقها یا فروش متری)، شما در واقع شریک میگیرید یا محصول نهایی خود را پیشفروش میکنید. این روشها فشار بازپرداخت اقساط را ندارند و ریسک را بین سرمایهگذاران توزیع میکنند.
۲. آیا سازندگان متوسط و کوچک هم میتوانند از بورس کالا استفاده کنند؟ بله، اما ورود به بورس کالا و انتشار اوراق نیازمند شفافیت مالی بالا، داشتن پروانههای ساختمانی معتبر و طی کردن فرآیندهای قانونی تحت نظارت سازمان بورس است. این مسیر برای سازندگانی که ساختار شرکتی منظم و حسابرسیشده دارند، هموارتر است.
۳. “فروش متری مسکن” چه مشکلی از سازنده حل میکند؟ بزرگترین مشکل پیشفروش سنتی، عدم توانایی خریداران در پرداخت اقساط به موازات تورم هزینههای ساخت است. در فروش متری، سازنده پول را اول کار نقد میگیرد و میتواند مصالح را یکجا خریداری کند، بنابراین ریسک تورم مصالح و بدقولی خریدار حذف میشود.
صنعت ساختمان ایران در یک پیچ تاریخی قرار دارد. دورانی که تنها هنر سازنده، مدیریت کارگاه بود به پایان رسیده است. امروز، “مهندسی مالی” به اندازه “مهندسی سازه” در موفقیت یک پروژه حیاتی است.
روشهای نوین تأمین مالی ساختوساز و سازندگانی که بتوانند سریعتر خود را با ابزارهای نوین بازار سرمایه تطبیق دهند و کانالهای جدیدی برای تزریق نقدینگی به پروژههایشان ایجاد کنند، نه تنها از بحرانهای فعلی عبور خواهند کرد، بلکه رهبران آینده بازار املاک و مستغلات ایران خواهند بود.
